OLAY 1: Ömrünün Son demlerinde olan ve gayet hasta ve bakıma muhtaç Osman amca, eşinin de vefatından sonra bir başına kalmıştır. Ömrü boyunca çocuğu olmamış ve yakın çevresinde akrabası da bulunmamaktadır. Hastalığından dolayı sürekli bakıma muhtaç olan Osman amca komşularının da yardımıyla Konya’da bulunan sosyal devlet kurumlarından biriyle ölünceye kadar bakma sözleşmesi imzalamıştır. Sözleşme gereği kurum Osman Amca’ya ölünceye kadar bakacak, hastane ve tedavi masraflarını karşılayacak Osman Amca’da bunun karşılığında tapuda üzerine kayıtlı dairesini kuruma bırakacaktır.
Osman Amca’nın dairesi dışında tek malvarlığı Konya’nın kurak kesimlerinde bulunan buğday tarlasıdır. Ancak Osman Amca yaşlılık ve hastalıklar sebebiyle tarlasıyla 5 yıldır ilgilenememektedir. Zaten son yıllarda kuraklıklar sebebiyle tarladan verim de alınamamaktadır. Tarladan kazandığı ürün masraflarına ve vergilerine yetmemektedir. Bu sebeplerle tarlanın kendisine yük olduğunu düşündüğünden tarlayla daha fazla uğraşmak istememektedir. Bu sebeple komşusu İlyas’ın yardımıyla tapuya gidip tarlayı terkin ettirir.
Osman Amca vefat etmiştir. Osman Amca’nın tarlasının bulunduğu mevkide yaşayan Salim, tarlanın uzun süredir boş olduğunu görmüş ve bu tarlayı ekip biçmeye karar vermiştir. Bu sebeple tarlaya su kanalları yaptırmıştır. Aradan 5 yıl geçmiştir. Kimsenin tarlayla ilgili kendisine itirazda bulunmaması üzerine artık tarlanın sahibi olduğunu kahvede duyurur olmuştur. Tarlanın gün geçtikçe artan verimini gören Hasan ise, tarlayı satın almak istemektedir. Artık Isparta’nın verimli tarlalarında çiftçilik yapmak isteyen Salim, tarlayı Hasan’a satmaya karar vermiş ve 80.000 liraya el sıkışmışlardır. Salim, Hasan’ın tarlayı satın aldığını kahvede duyurmuştur. Bu arada bütün olaylardan haberdar olan Şinasi tarlayı tapuda adına kaydettirmek ister. Bu durumu tapu memuru olan arkadaşı Şemsi’ye anlatır. Şemsi, Şinasi’ye onun adına bir tescil yapabileceğini böylece 10 yıl sonra tarlanın maliki olabileceğini söyler ancak bu iş için bir miktar rüşvet ister. Şinasi parayı verir, tarlayı adına tescil ettirir.
Hasan tarlayı satın aldıktan 1 yıl sonra yıldırım düşmesi sonucu ölmüştür. Hasan’ın vefatı üzerine 2 oğlu tarlayı ekip biçmeye başlamıştır. Şinasi tarla üzerinde mülkiyet iddiasıyla Hasan’ın oğullarına dava açmış ancak kaybetmiştir. Hasan’ın ölümünün üzerinden 7 yıl geçmiştir. Hasan’ın oğulları, tarlayı komşuları Mehmet Amca’ya yarılığa bırakıp kendileri 3 yıl boyunca Antalya’ya çalışmaya giderler. Yeterli parayı biriktirip memleketlerine geri dönmüşler ve tarlaları üzerinde güzel bir ev inşa etmişlerdir. Şinasi artık gerekli sürenin geçtiğini düşünerek mahkemede dava açarak Hasan’ın oğullarını tarladan çıkarmak ister. mahkeme gerekli inceleme sonucu karar verir.
Soru 1: Osman Amca ile kurum arasındaki hukuken geçerli bir sözleşme akdedilmiş midir? Bu konuda varsa doktrindeki görüşleri de belirterek açıklayınız.
Konusu mülkiyetin devri borcu olan taşınmazlarla ilgili sözleşmelerin geçerli olması için, kural olarak resmi şekil şarttır (Tmk 706). Burada sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi hem kural, hem de geçerlilik şartıdır. Taşınmaz devri borcunu doğuran işlemlerin resmi şekle tabi tutulmasıyla amaçlanan birçok menfaat vardır. İlk olarak, resmi şekil tarafları düşünmeye sevkeder, tarafları düşüncesiz davranışlardan, acele kararlar verip sözleşme yapmaktan alıkoyar. İkinci olarak, taşınmaz mallar, özellikle toprak mülkiyeti, tarafları ilgilendirdiği kadar toplumu da ilgilendirir. Resmi şeklin getirdiği şartlar, tarafları diledikleri her an taşınmazı ve bu arada toprağı başkasına devretmeyi zorlaştırır. Aksi halde bu devirler takip edilemez ve kayıt altına alınamaz bir hale gelebilirdi. Üçüncü olarak, tarafların irade beyanlarına açıklık kazandırarak, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları çözmektir. Dördüncü olarak, resmi şekil ispat yükü ve kolaylığı yönünden de kesin bir delil teşkil eder. Son olarak, resmi şekil tapu siciline yapılacak tescilde güvenilir, emin bir dayanak (temel) rolü görür. Ayrıca, resmi şekilde yapılmış bir kazanma sebebi (sözleşme), tescil talebinden kaçınan malike karşı, kazanana, hakimden mülkiyetin kendisine ait olduğuna karar verilmesini isteme hakkı verir.
Tmk 706’da öngörülen şekil, tarafların irade beyanlarının resmi bir memur tarafından yazılı olarak tespiti, düzenlenme ve belgelenmesidir. Ancak Tmk 706’da bu memurun kim olacağı açıkça belirtilmemiştir. Bu konuda: Tapu kanunu 26’ya göre; ‘mülkiyete, mülkiyetin gayri ayni haklara… mütedair resmi senetler tapu sicil muhafızları veya memurları tarafından tanzim edilir. Keza, KMK m.13’e göre de kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin resmi sözleşmeyi tapu sicil memuru düzenler. Ancak NK m.89’a göre de; ‘Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti saklı tutma kaydı ile satış, taşınmaz satış vaadi, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir’. Bir görüşe göre; noterlik kanunu, medeni kanun ve borçlar kanununda bir değişiklik yapmıştır. Böylece taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren sözleşme noterler tarafından da düzenlenebilir. Bu görüş NK m.2’ye dayanır: ‘Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukuki işlemleri bu kanun hükümlerine göre yapmak’ noterlere aittir. Diğer görüş ise; Tapu Kanunu m.26’ya dayanarak bu işleme resmiyetin ancak tapu sicil memurlarınca verilebileceğini kabul etmektedir.
Hukukumuzda taşınmaz devri için öngörülen resmi şeklin istisnaları mevcuttur. onlardan birisi de Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi’dir. Ölünceye Kadar Bakma Akdi, Tmk 612’ye göre mirasçı atanması içermese bile, miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Miras sözleşmesi ise Tmk 545/1 uyarınca resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmelidir. Resmi vasiyetname ise sulh hakimi, noter veya yetkili bir makam tarafından yapılır. Ancak Tbk 612/2’de öngörülmüş bir istisna mevcuttur; ‘Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmışsa, geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir.’ Dolayısıyla olayımızda bir istisnai durum söz konusudur. Osman amca ile devletçe tanınmış sosyal kurum arasında akdedilen yazılı sözleşme, taşınmazın mülkiyetinin devri için kanunen yeterlidir.
Soru 2: Geçerli bir sözleşme akdedildiğini öngörürsek kurumun daire mülkiyetini kazanması hukuken nasıl nitelendirilir?
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, ‘devren kazanma-aslen kazanma’ ve ‘tescille kazanma-tescilsiz kazanma’ olmak üzere iki gruba ayrılmaktadır. Devren kazanma, bir kişiye ait mevcut bir mülkiyet hakkının bu kişiden başka bir kişiye geçmesidir. Devren kazanmada kazananın mülkiyet hakkının doğabilmesi, daha önceki malikin (selefin, devredenin) mülkiyet hakkının mevcut olması şartına bağlıdır. Bu kazanma ya cüzi halefiyet yani hukuki işlem ile ya da külli halefiyet yoluyla gerçekleşir. Aslen kazanmada ise, mülkiyet hakkı, hakkı kazanan kişinin kendi fiiline veya kanunda sayılan sebeplere dayanılarak kazanılır. Kazanan kişi, başka bir kişinin mülkiyet hakkından bağımsız olarak doğrudan doğruya kendi şahsında kazanır. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ister devren ister aslen kazanılsın, mülkiyet ya tescille birlikte tescil anında ya da tescilden önce kazanılır.
Devren kazanmanın, cüzi halefiyete yani sağlararası veya ölüme bağlı tasarrufa bağlı bir hukuki işleme dayandığı hallerde, mülkiyetin kazanılması ancak tapu kütüğüne tescil ile olur (Tmk 705/1). Buradaki tescil kurucu niteliktedir, buna mutlak tescil ilkesi de denilir. Tescilsiz kazanmada ise, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı tescilden önce kazanılmaktadır. Tmk 705/2’de hangi hallerde tescilsiz kazanmanın gerçekleşeceği sayılmıştır. Tescilsiz kazanma hallerinde malikin mülkiyet hakkı üzerinde tasarrufta bulunabilmesi için, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir. Yapılan bu tescil, mülkiyet hakkı için kurucu değil, bildirici, açıklayıcı bir nitelik taşır. Ancak mülkiyet üzerinde tasarrufta bulunulabilmesi tescile bağlı olduğundan buna nisbi tescil ilkesi denir.
Olayımızda Osman Amca daire üzerindeki mülkiyet hakkının sahibidir. Osman amca kurum ile aralarında akdettikleri sözleşme gereği mülkiyet hakkını kuruma devretmektedir. Kurumun ise mülkiyet hakkı kendi fiiline ve kanunda sayılan sebeplere dayanarak başka bir kimsenin mülkiyet hakkından bağımsız olarak mülkiyet kazanması söz konusu değildir. Diğer bir deyişle kurum mülkiyet hakkını, Osman amcanın rızasıyla devretmesi sonucu Osman Amca’nın mülkiyet hakkına dayanarak kazanmıştır. Dolayısıyla burada devren kazanma söz konusudur. Ayrıca Tmk 705/2’de sayılan hallerden biri söz konusu olmadığı için burada kurum, mülkiyet hakkını tescil ile kazanabilir. Bu tescil, mülkiyet hakkının kurum üzerinde doğması için kurucudur. Aksi halde kurum mülkiyet hakkını kazanamaz.
Soru 3: Osman Amca aynı içeriğe sahip sözleşmeyi İlyas ile akdetseydi 1. Soruya vereceğiniz cevap ne olurdu? Bu konuda doktrindeki görüşleri de belirterek açıklayınız.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin adi yazılı olarak devredilebilmesi BK m.612/2’ye göre ‘devletçe tanınmış kurumlar’ için öngörülmüştür. Tbk 612/1’e göre; ölünceye kadar bakma sözleşmesi resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmelidir. Bu sebeple bu sözleşme, sulh hakimi, noter veya yetkili bir makam tarafından yapılmalıydı. Osman Amca ile İlyas sözleşmeyi adi yazılı şekilde akdederek, sözleşme için öngörülen şekle aykırı davranmışlardır.
Şekle uymamanın sonuçları doktrinde tartışmalıdır. Şeklin kanunda geçerlik şartı olarak öngörüldüğü hallerde, buna uymamanın sonucu, Tbk 12/2’ye göre geçersizliktir. Keza, maddenin özel bir hali olan Tmk 706/1’e göre, ‘Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.’ Doktrinde tartışmalı olan husus ise, resmi şekle aykırılığın doğuracağı geçersizliğin niteliğidir. Federal mahkeme İsviçre’deki eski doktrinle birlikte buradaki geçersizlik yaptırımını butlan olarak nitelendirmiştir. Butlan görüşüne göre, şekil noksanlığını herkes, her zaman ileri sürebilir, hakim de butlanı re’sen nazara almak zorundadır. Butlan zamanaşımına uğramaz. Taraflar, şekil noksanlığını nedeniyle batıl olan sözleşmeden doğan edimlerin ifasını talep edemezler. Eğer edimler ifa edilmişse, sebebsiz zenginleşme söz konusu olduğu için verilen şeyler, sebepsiz zenginleşme veya ayni istihkak, tapu kütüğünün düzeltilmesi davalarına göre istenebilir. Doktrindeki hakim olan görüşe göre, burada kendine özgü bir geçersizlik hali söz konusudur, butlan söz konusu değildir. Zira Tmk 706, tarafların menfaatini korumaktadır. Bu sebeple taraflar ve külli halefleri dışında kimse şekil noksanlığını dolayısıyla hükümsüzlüğü ilke olarak ileri süremez. Hakim de re’sen nazara alamaz. Bu itibarla, kazanma sebebini oluşturan hukuki işlem, geçersizlik ileri sürülünceye kadar hüküm ve sonuçlarını meydana getirir.
Resmi şekle uymamanın tipik bir örneği, ülkemizde geniş bir uygulama alanına sahip olan ‘haricen satış’ işlemidir. Bu satışlarda satılan taşınmazın mülkiyetini devre yönelik sözleşme, tescile dayanak olamayacağından mülkiyet alıcıya geçmez. Çünkü şekil şartına uyulmadan yapılmış olan bir satış sözleşmesine dayanılarak mülkiyet hakkı alacaklı adına tescil edilemez. Ancak istisnaen tescil edilmiş olabilir. Buna binaen bu durumları ayrı ayrı değerlendirelim:
1- Satıcı, geçerli olmayan bir satış sözleşmesine dayanarak tescil talebinde bulunmuş ve her nasılsa tapu sicil memuru tarafından tescil yapılmışsa: tescil, yolsuz bir tescil olmakla birlikte, alıcı iyiniyetli olarak taşınmazı davasız ve aralıksız 10 yıl kullanmak şartıyla mülkiyet hakkını olağan zamanaşımı yoluyla kazanabilir (Tmk 712). Bu takdirde artık satıcı, tapu kütüğünün düzeltilmesi davası açamaz. Ayrıca her iki taraf da bilerek ve isteyerek borçlandıkları edimleri getirmiş ise (tapuya tescil edilmiş ve alıcı da satış parasını ödemişse), şekle aykırılık iddiası, artık hakkın kötüye kullanılmasını teşkil eder. Böyle bir iddiayı hukuk düzeni korumayacağı için açılan dava reddedilmelidir (Tmk 2/2). Yargıtay da aynı görüştedir.
Haricen satışa veya diğer şekil noksanına dayalı olarak tescilin yapıldığı haller, uygulamada pek çok görülmemektedir. Uygulamada daha çok karşılaşılan sorun ikincisidir.
2- Tapuya kayıtlı taşınmazın, gerekli şekil şartına uyulmadan ve tescil yapılmadan başkasına devredilmek istenmesi durumunda: Burada sorunu çözmek için, Yargıtay ve hakim görüşle birlikte, tarafların sözleşme ile yüklendikleri edimleri yerine getirip getirmediklerine, başka bir deyişle satıcının zilyetliği devredip devretmediğine, alıcının (semeni) ödeyip ödemediğine bakmak gerekir.
a- Satıcı, alıcıya zilyetliği devretmiş ve alıcıdan semeni almışsa; hukuken böyle bir satış geçerli değildir. Ancak geçersiz olan bu satıştan alıcı lehine bazı sonuçlar doğmaktadır. Alıcı ödemezlik defiyle taşınmazdan elde ettiği ürünleri tazmin etmek ve ecri misil yükümünden kurtulur. Ayrıca her iki taraf da hükümsüzlük defini ileri sürüp edimleri geri isteyebilirler. Ancak Tbk 97’ye göre, taraflardan biri edimini yerine getirmedikçe, diğer tarafın edimini yerine getirmesini isteyemeyeceğinden, satıcı, almış olduğu bedeli ödemedikçe alıcıdan taşınmazın iadesini talep edemez. Ayrıca haricen satış, kadastrosu yapılmamış tapulu taşınmazların, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na göre kadastro ve tapulaması yapılırken zilyet olan alıcı lehine tespit imkanını da tanımaktadır.
b- Satıcı taşınmazın zilyetliğini devretmesine rağmen alıcı bedeli ödememiş veya alıcı bedeli ödemiş ancak satıcı taşınmazın zilyetliğini devretmemişse; doktrindeki görüşe göre ikinci durumda satış sözleşmesi şekil noksanlığı sebebiyle geçerli olmadığı için, alıcı ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir. Ancak Yargıtay bir İBK’da, zamanaşımının Tbk 146’daki uzun olansözleşmesel 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu hükme bağlamıştır. İlk durumda ise, satıcı, alıcıya karşı istihkak veya elatmanın önlenmesi davalarını açabilir.
Soru 4: Salim’in tarlayı ekip biçmeye karar vermesi üzerine yaptığı fiillerin hukuki niteliği nedir? Salim tarlanın mülkiyetini kazanabilir mi? Kazanırsa, kazanma anı ne zamandır bu kazanma nasıl bir kazanmadır?
Salim’in fiilleri, Tmk 707’ye göre işgalolarak vasıflandırılır. İşgal, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın kaydının, malikinin terkin istemi sonunda sahipsiz hale gelmiş taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının zilyetlik yoluyla, tescile dayanmadan aslen kazanılma şeklidir. İşgal durumunda, kazandırıcı zamanaşımının aksine zilyetliğin belirli bir süre devam etmesi şart değildir. Tapu kütüğünden terkin edilen taşınmaz üzerinde malik olmak niyetiyle fiili hakimiyetin, yani zilyetliğin kurulduğu anda mülkiyet kazanılmış olur. Sahipsiz taşınmaza mülkiyeti kazanmak niyetiyle elkoyma 3. Kişiler tarafından müşahede edilmeli ve bu durum sürekli olmalıdır. Bu niyet, taşınmazın sürekli olarak kullanılması, işletilmesi, ondan yararlanılması hallerinde gerçekleşmiş sayılır. Ayrıca işgal eden kişinin mülkiyet hakkını kazanabilmesi için fiil ehliyetine sahip olmalıdır.
Olayımızda Salim tarlaya malik olmak niyetindedir. Bu niyetine yaptırdığı su kanalları delil olmaktadır. Salim taşınmaza malik olmak niyetiyle zilyet olduğu ilk anda mülkiyeti kazanmıştır. Osman Amca kendi mülkiyet hakkını tapudan terkin ettirerek, bu hakkından vazgeçmiştir. Dolayısıyla Salim, Osman Amca’nın mülkiyet hakkına dayanmadan doğrudan doğruya kendi fiillerine ve Tmk 707’deki hükümlere dayanarak mülkiyet hakkını aslen kazanmıştır. Ayrıca bu kazanma Tmk 705/1’e göre tescilsiz kazanma hallerinden biridir.
Soru 5: Salim, tarla üzerinde Hasan lehine böyle bir tasarrufta bulunmaya hukuken yetkili midir? Yetkili değilse bu yetkiyi elde etmek için ne yapmalıdır?
4. sorudaki izahlara binaen, Salim tarlanın mülkiyetini Tmk 705/1’e göre tescilsiz kazanmıştır. Yine Tmk 705/2’ye göre, Salim’in bu mülkiyet hakkı üzerinde tasarrufta bulunabilmesi için bu hakkını tapuda tescil ettirmelidir (nisbi tescil ilkesi).
Soru 6: Salim ile Hasan’ın tarlanın mülkiyetini devretmek üzere yaptıkları fiiller hukuken tarlanın mülkiyetinin devrini netice verir mi?
Salim, tarlanın mülkiyet hakkını, işgal fiiliyle kazanmıştır. Ancak tapuya tescil yaptırmadığı için mülkiyet hakkı üzerinde tasarrufta bulunamaz. Dolayısıyla Salim ile Hasan’ın aralarında yaptıkları sözlü akitleşme mülkiyetin devri sonucunu doğurmaz. Ancak burada şöyle bir durum vardır; Salim işgal ile kazandığı tarlanın mülkiyetini değil zilyetliğini, Hasan ile yaptıkları akit sonucu Hasan’a bedel karşılığında devretmiştir. Dolayısıyla mülkiyet hakkı Hasan’a geçmemekle birlikte, Hasan, tarlanın zilyetliğini Salim’den iradi olarak devralmıştır.
Böyle bir durumda önümüze 2 ihtimal çıkıyor. Birincisi, Salim mülkiyet hakkını tescil ettirmediği için, tarlanın zilyetliğini ele geçiren Hasan, malik olmak niyetiyle tarlaya zilyet olduğu anda Tmk 707’ye göre tekraren işgal yoluyla tarlanın mülkiyetini Tmk 705/1’e göre tescilden önce kazanmış sayılır. Eğer, Salim’in mülkiyet hakkını tescilsiz kazandığı ve bu sebeple tarlanın tekrar işgalin konusu olamayacağı kabul edilirse, bu durumda şöyle bir yorumlamaya gidilir; mülkiyeti tescilden önce kazanan kişinin, bunu tapuya tescil ettirmemesi halinde, bu gibi taşınmazlar zilyet tarafından şartları gerçekleşirse (olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanma), iktisap edilebilir. Dolayısıyla Hasan olağanüstü zamanaşımı yoluyla tarlanın mülkiyetini kazanabilir (Fikret Eren, s.291).
Soru 7: Hasan’ın oğulları tarlanın mülkiyetini kazanabilirler mi? Kazanabilirlerse nasıl? Bu konuda doktrindeki görüşleri de belirterek cevap veriniz.
6. soruda verdiğimiz cevaba binaen, hangi ihtimali esas alacağımıza göre cevap değişir. Eğer birinci ihtimali esas alırsak, Hasan’ın ölümüyle tarlanın mülkiyeti külli halefleri olan oğullarına intikal eder. Bu ihtimalde Hasan’ın oğulları, babalarının şahsında doğan mülkiyet hakkını, Tmk 705/1’de sayılan miras yoluyla (külli halefiyet) tescilden önce kazanmış olurlar. Ancak mülkiyet hakkı üzerinde tasarruf edebilmeleri için, hakkı tescil ettirmeleri gerekir (Tmk 705/2).
Eğer ikinci ihtimali nazara alırsak, Hasan’ın tarla üzerinde 1 yıl sürmüş olan zilyetliği söz konusudur. Hasan’ın oğulları bu süreyi de kendi zilyetlik sürelerine dahil etmek suretiyle, Tmk 713’e göre tarla üzerinde davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyet olurlarsa, tarlanın mülkiyetini olağanüstü zamanaşımı yoluyla iktibas edebilirler. Şinasi’nin aleyhlerine açtığı dava, davasızlık şartını ihlal etmez. Çünkü davasızlık şartının ihlali için davanın gerçek malik tarafından açılması gerekir. Şinasi olayımızda gerçek malik değil, 3. Bir kişidir. Ayrıca zilyetliğin aralıksız olma şartı, zilyetliğin sürekli olarak devam etmesi zamanaşımı süresi içinde kaybedilmemesidir. Ancak zilyetliğin geçici olarak kaybedilmesi yahut bir yere giderken kira gibi feri zilyetlik ilişkisi kurularak dolaylı zilyet olunması, zilyetliğin aralıksız olma şartını ihlal etmez. Toplamda 20 yıl boyunca kanundaki şartlara uyarak geçirilen zilyetlik tarlanın mülkiyetinin kazanılması sonucunu doğurur. Kanunda ayrıca mülkiyetin bu yolla kazanılabilmesi için tescil davası açılması ve vazı usuli şartların da yerine getirilmesi öngörülmüştür.
Soru 7: Eğer; Olayımızda Osman Amcanın tarlası tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz olsaydı; Soru 4’e vereceğiniz cevaplar neler olurdu?
Tapu kütüğüne kaydı zorunlu olup da şu veya bu sebeple kayıtları yapılmamış taşınmazların mülkiyeti, işgal yoluyla kazanılamaz. Çünkü bunlar sahipsiz arazi değildir. Bu gibi taşınmazlar, nitelikleri itibariyle, tarıma elverişli arazi olup mülkiyetleri sadece kazandırıcı zamanaşımı yoluyla edinilebilir (Tmk 713).
Eğer Osman Amca’nın tarlası tapuda kaydı bulunmayan bir taşınmaz olsaydı, işgalin konusu olamayacağı için, Salim tarlayı ancak kazandırıcı zamanaşımı yoluyla (Tmk 713) kazanabilirdi.
Soru 8: Şinasi adına tapuda yapılan tescilin hukuki mahiyeti nedir? Şinasi bu tescile dayanarak tarlanın mülkiyetini 10 yıl sonra kazanabilir mi? Mahkeme nasıl bir karar vermelidir?
Olayımızda Şinasi adına yapılan tescil hukuken ‘yolsuz tescil’ olarak adlandırılır. Ülkemiz hukukunda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında, sebebe bağlılık (illilik) ilkesi kabul edilmiştir. Bu sebeple, mülkiyet hakkının tescil ile geçerli bir şekilde kazanılabilmesi için kazanma sebebinin (hukuki sebebin) geçerli olmasına bağlıdır. Olayımızda Şinasi adına yapılan tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığı için yolsuz bir tescildir. Ancak yolsuzda olsa bu tescile hukuken bağlanan bazı sonuçlar vardır (fiili durumun hukukileştirilmesi ilkesi). Tmk 712’ye göre, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik yazılan kişi taşınmazın mülkiyetini olağan zamanaşımı yoluyla kazanabilir.
Olağan zamanaşımıyla mülkiyetin kazanılması için, ‘tapu kütüğüne malik yazılan kişinin, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürülmesi’ gerekir. Olayımızda Şinasi her şeyden önce taşınmazın zilyedi değildir. Ayrıca Şinasi’nin iyiniyetinden bahsedilemez. Dolayısıyla Şinasi tarlanın mülkiyetini yolsuz tescile dayanarak olağan zamanaşımı yoluyla kazanamaz. Arkadaşı Şemsi, Şinasi’yi kandırmıştır.
Tmk 712’ye göre, lehine yolsuz tescil yapılan kişinin, kötüniyetli olması halinde, taşınmazı malik gibi 20 yıl davasız ve aralıksız olarak kullanması, kendisine o taşınmazı Tmk 713’e göre kazanma imkanı tanır. Bir diğer deyişle Şinasi yolsuz tescile dayanarak olağan zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanamayacağı açıktır, ancak Şinasi olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanmanın şartlarını yerine getirirse tarlanın mülkiyetini kazanabilir. Çünkü Tmk 713 iyiniyeti şart koşmaz. Şinasi, bu yolla mülkiyeti kazanmak istiyorsa öncelikle tarlanın zilyetliğin malik sıfatıyla ele geçirmelidir.
Soru 9: Eğer tarla Osman Amca tarafından tapuda terkin edilmeseydi, Salim, Hasan, Şinasi ve Hasan’ın oğulları, Osman Amca’nın ölümü üzerine bu tarla üzerinde mülkiyet hakkını kazanabilirler miydi?
Tmk 501’e (keza 594’e) göre, mirasçı bırakmadan ölen kimsenin mirası Devlet’e geçer. Devlete geçen terek malları arasında taşınmaz mallar bulunmaktaysa, bunlar kanun uyarınca devlete geçtiğinden, tapuya tescil edilsin edilmesin, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılamaz. Olayımızda Osman Amca mirasçı bırakmadan öldüğü için tarlasının mülkiyete devlete geçer. Dolayısıyla ne salim, ne hasan, ne Şinasi ve ne de herhangi bir kişi bu tarlanın mülkiyetini kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanamaz.
OLAY 2: Hakan, Almanya’da yaşayan bir gurbetçidir. Yaz tatillerini Akyazı/Güzelcik köyünde geçirmektedir. Hakan, Almanya’da kazandığı paralarla köyünde kendisine yazlık bir ev inşa etmek ister. Bu durumu haber alan eniştesi Kemal, kendisine köy meydanına yakın bir mevkide bulunan arsasının bir kısmını satmayı teklif eder. Hakan, eniştesinin teklifini kabul eder. Arsanın ederi 30.000 liradır. Kemal arsanın yarısını Hakana satar. Hakan bu işi resmiyete dökmek istese de eniştesinin yanlış anlayacağından çekindiği için bu isteğinden vazgeçer. Hakan, Almanya’ya dönmeden önce bir inşaat ustasıyla anlaşır. Hakan 2 katlı bir ev inşa edilmesini istediğini ustaya anlatır, gerekli malzemeleri alır, usta evin inşasına başlar. Hakan Almanya’ya döner.
2. sene, Hakan, Almanya’dan döndüğünde evin bitmiş olduğunu görür. Hakan, bu ev için tam 300.000 lira masraf etmiştir. Ancak usta evin temelini farkında olmadan, İlyas’ın tarlasına taşırmıştır.
3. sene, Hakan, Almanya’dan döndüğünde evine eniştesi Kemal’in yerleştiğini görmüştür. Hakan bu durumu görünce çok sinirlenir, eniştesiyle kavga ederler. Kemal, arsanın tapusunu göstererek arsanın da evin de mülkiyetinin kendisinde olduğunu ifade eder. Hakan, mahkemede dava açarak mülkiyetin üzerine geçirilmesini ister. Yaşanan olaylardan sıkılan ve daha fazla bu köyde yaşamak istemeyen Hakan, köyün diğer gurbetçisi Cemal’le, davanın 2 yıl içinde lehine sonuçlanması durumunda evin mülkiyetini kendisine 300.000 liraya devredeceğine dair yazılı bir sözleşme akdederler.
4. sene, İlyas, tarlası üzerinde sulama kanalları yaptırmak isterken, Hakan’ın evinin temellerinin kendi arsasına taştığını görmüştür. Hemen Hakan’ı arayarak bu duruma itiraz etmiştir.
Soru 1: Kemal’in arsası üzerinde Hakan’ın inşa ettirdiği evin mülkiyeti hukuken kime aittir? Kemal, Hakan’a söylediklerinde haklı mıdır? Mahkeme nasıl bir karar verirse hukuka ve hakkaniyete uygun olur?
Olayımızda haricen satış söz konusudur. Tapuya kayıtlı bir taşınmazın, gerekli şekil şartına uyulmadan ve tescil yapılmadan başkasına devredilmek istenildiğinde ne gibi sonuçlar doğuracağını Olay I soru 3 detaylı olarak cevaplandırmıştık. Hukuken resmi şekle aykırı şekilde yapılan bu satış geçerli değildir. Ancak geçersiz olan bu satıştan alıcı lehine bazı sonuçlar doğmaktadır. Olayımızda, mülkiyet devrini gerçekleştirmeye elverişli bir sözleşme akdedilmediği için arsanın mülkiyeti halen Kemal üzerindedir. Dolayısıyla Hakan’ın, Kemal’in arsası üzerinde inşa ettiği ev, hukuken haksız inşaat olarak nitelendirilir.
Tmk 718/2’ye göre, kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere toprak yüzeyinin üstünde veya altında yapılan yapılar, arazi mülkiyetinin bütünleyici parçası olur ve mülkiyetin kapsamına girer (bağımlılık kuralı). Taşınmaz yapı, Tmk 684’e göre, bütünleyici parça için aranan şartları haiz olmasa bile arazinin bütünleyici parçası sayılır ve malikin mülkiyet hakkına dahil olur. Haksız inşaat durumunda malzeme sahibinin ve arazi malikinin hukuken öngörülmüş bazı hakları bulunmaktadır. Olayımızda Hakan, evin mülkiyetine sahip olmak istemektedir. Tmk 724’e göre, ‘Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.’
Mülkiyetin geçirilmesini talep için gerekli şartlar şunlardır:
1- Her şeyden önce, yapı ve arazinin malzeme sahibine devrini isteyen malzeme sahibi veya arazi maliki iyiniyetli olmalıdır. İyiniyet, mülkiyetin devri talebinin bir şartı olduğundan, mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Olayımızda Hakan’ın iyiniyeti açıktır, Kemal kötüniyetlidir. Tapu dışı (harici) satışlara dayanarak taşınmaza zilyet bulunan kişi, bu arazi üzerinde yapı yaptırdığı takdirde, iyiniyetli sayılır ve mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilir.
2- Yapının değeri açıkça arsa değerinden fazla olmalıdır. Yapının değeri, arazinin değerinden şüphe ve tereddüde veya ince hesaplara gerek kalmaksızın, derhal anlaşılabilecek derecede fazla ise, açık değer farkı kabul edilmelidir. Yapı arazinin bir kısmında yapılmışsa, arazinin imar mevzuatına ve fizik durumuna göre ayırmaya (ifraza) elverişli olup olmadığına bakmak gerekir. Eğer imar mevzuatına göre, arsa ifraza elverişli değilse, bütününün değeri, elverişli ise, sadece üzerinde yapı yapılan kısmın değeri gözönünde tutulmalıdır. Olayımızda Hakan’ın yaptırdığı evin değeri 300.000, arsanın değeri ise 30.000’dir. Dolayısıyla bu şart da gerçekleşmiştir.
3- Son olarak, malzeme sahibi mülkiyetin devrine karşılık arazi malikine uygun bir bedel ödemelidir. Olayımızda Hakan, Kemal’e arsa için uygun bir bedeli harici satış üzerine evin inşasından önce ödemiştir.
Mahkeme, bu şartların gerçekleştiği inceleyip evin mülkiyetinin, arsa mülkiyeti ile birlikte ifraz hükümlerini de öngörerek Hakan’a geçirilmesine karar vermelidir.
Soru 2: Hakan ile Cemal arasındaki sözleşmenin hukuki niteliği nedir? Bu sözleşme hukuken geçerli midir?
Olayımızda bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren bir sözleşme taraflar arasında akdedilmiştir. Bu sözleşme bir ön sözleşmedir ve hukuken taşınmaz vaadi sözleşmesi olarak adlandırılır. Bu sözleşme ile esas satış sözleşmesi yapma borcu yüklenilmiş olmaktadır. Taşınmaz satış vaadinin geçerliliği, Tbk 29/2 ve 237’ye göre, resmi şekle tabidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Nk 60/3’e göre, noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılır. Yargıtay’a göre, ‘Taşınmaz satış vaadine ilişkin akdin geçerli olması için noter tarafından tanzim edilen senette tarafların icab ve kabullerinin yazılı olması ve iki tarafın bu senette imzalarının bulunması gereklidir.’
Soru 3: Hakan ile İlyas arasında nasıl bir hukuki ilişki ortaya çıkmıştır? Taraflar bu durumda birbirlerinden neler talep edebilirler?
Olayımızda taşkın yapı söz konusudur. Taşkın yapı haksız yapıdan farklıdır. Haksız yapıda, yapı bir başkasının arazisi üzerinde yapıldığı halde, taşkın yapıda, yapının bir kısmı, yapı sahibinin arazisi üzerinde, diğer bir kısmı ise başkasının (komşusunun) arazisinde yapılmaktadır. Taşkın yapı ile esas yapı arasında fiziki ve ekonomik yönden kesin ve sürekli bir bağlılık bulunmalıdır. Tmk 725’e göre, ‘irtifak hakkı olmaksızın bir yapının bir kısmı başkasına ait araziye taşırılmışsa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak 15 gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir’.
Olayımızda Hakan iyiniyetlidir. Böyle bir taşmadan haberi dahi olmamıştır, taşmanın sebebi ustanın kusurudur. İlyas durumu öğrenir öğrenmez Hakan’a haber vermiştir. Bu durumda ne olacağı kanunda açıkça belirtilmemiştir. Ancak hakkaniyete uygun olan çözüme göre, taşılan arazi sahibinin taşkın yapı sahibinden uygun bir bedel isteme hakkı vardır. Hakim uygun bedeli somut olaydaki şartları dikkate alarak belirler. Bedel, bir miktar para veya gelir ya da ayni bir tazminat olabilir (Fikret Eren, s.364).
Soru 4: Eğer, Kemal eve yerleşmek yerine arsayı Tahir’e satıp, tapuda devretseydi, Hakan aynı davayı Tahir’e karşı açabilir miydi?
Malzeme sahibinin Tmk 724’e göre mülkiyetin kendisine geçirilmesi ilişkin talebi, kişisel bir hak ve talep niteliğindedir. Bu sebeple, malzeme sahibinin, arazi malikine karşı haiz olduğu dava hakkı, bu konu üzerinde dava açılmadan ve karar alınmadan arazinin mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde yeni malike karşı ileri sürülemez. Gerçekten, malzeme sahibi yeni malike karşı tescil talebinde bulunamayacağı gibi, yapı sebebiyle masraf dahi isteyemez. Malzeme sahibi Hakan, Tahir’e karşı bir talepte bulunamayacaktır. Ancak Kemal’e karşı sebepsiz zenginleşme veya hasız fiil hükümlerine göre dava açabilir.
