YAZAR: İkra DİP
GİRİŞ
Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkıp tüm dünyaya muazzam bir hızla yayılan korona virüs salgını, sosyal hayatı sınırlandırdığı gibi hukuki ilişkilerin de bu çerçevede değerlendirilip şekillendirilmesini zorunlu kılmıştır. Hukukun birçok alanını etkilediği gibi Borçlar Hukukunu da etkileyen korona virüs salgını, öncesinde yapılan sözleşmelerin de mevcut durumlarına etki etmiştir. Çalışmamızda öğrencilerin öğrenim görmek amacıyla gittikleri şehirde ev tutmaları ve bu sürecin yapılan kira sözleşmelerine etkilerini ele alacağız.
1. KİRA SÖZLEŞMELERİNİN TANIMI, HUKUKİ NİTELİKLERİ VE UNSURLARI
A. Tanımı
TBK. m. 299’da yapılan tanıma göre, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”. Kanun koyucunun yapmış olduğu tanım konut kirası, çatılı iş yeri kirası ve ürün kirasını da içine alan oldukça geniş bir tanımdır.[1] Bizim üzerinde duracağımız konu konut kirasının kapsamına girer.
B. Hukuki Nitelikleri
1. Kira Sözleşmeleri İki Tarafa Tam Borç Yükleyen Bir Sözleşmedir.
Kira sözleşmesi, iki tarafa tam borç yükleyen bir sözleşmedir. Hem kiracı hem de kiraya veren bu sözleşme ile bir takım borçlar altına girerler. Kiraya verenin borcu, kiralanan şeyin (daire, apart, stüdyo ev vb) kullanılmasının devri iken kiracının borcu ise bu kullanma devrine ilişkin sözleşmede bahsedilen kira bedelini ödeme borcudur.
Kira sözleşmeleri, iki tarafa tam borç yükleyen sözleşmeler olduğundan TBK. m. 97’de bahsedilen ödemezlik defi ile TBK. m. 123 ve devamında bahsedilen borçlu temerrüdüne ilişkin hükümler iki taraf içinde uygulanır.
2. Kira Sözleşmeleri Sürekli Borç Doğuran Bir Sözleşmedir.
TBK. m. 300/I’e göre “kira sözleşmeleri belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.” Ele aldığımız konuda bahsi geçen konut kirası sözleşmelerinde yaygın olarak sözleşmeler 10 ay veya 12 ay olarak yapılmaktadır. Sözleşmede belirtilen bu süre içinde kiraya verenin kiralananı kiracıya teslim borcu, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu, yan giderlere katlanma borcu ve kiralananın ayıplarından sorumluluğu gibi borç ve yükümlülükleri vardır. Aynı zamanda kiralananı kullanıma uygun ve elverişli bulundurması gerekir. Kiraya verenin tüm bunları kira süresi boyunca yerine getirmesi gerektiği için kira sözleşmesi, sürekli borç doğuran bir sözleşmedir.
3. Kira Sözleşmeleri Rızai ve İvazlı Bir Sözleşmedir
Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Buna göre kiraya veren ve kiracı, özellikle kiralanan şey, kira bedeli ve varsa sözleşmede bahsedilen diğer unsurlar üzerinde anlaşarak sözleşmenin kurulmasını sağlarlar.
Kira sözleşmesi ivazlı bir sözleşmedir. Kiraya veren kiralananın kullanılmasını devrederken buna karşılık kiracı da kira bedeli ödeme borcunun altına girer. Kira bedeline karar verilirken kiralanan şeyin özelliklerine de bakılır. Örnek verecek olursak kiralanan şey bir apartman dairesi ise apartmanın yaşı, konumu, dairenin büyüklüğü, oda sayısı gibi unsurlar kira bedelini etkilerler. Kira bedeline, kiracı ve kiraya veren tüm bu özelliklere bakarak ortak bir paydada buluşarak karar verebilirler.
C. Unsurları
1. Tarafların Anlaşması
Yukarıda da bahsettiğimiz gibi kira sözleşmeleri iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu yüzden iki tarafın sözleşmenin önemli noktaları üzerinde anlaşmaları ve birbirlerine uygun karşılıklı irade beyanlarını dile getirmeleri ile sözleşme meydana gelebilir. Kira sözleşmeleri iki tarafa da borç yüklediğinden tarafların fiil ehliyetine sahip olmaları gerekir. Fiil ehliyetine sahip olmayan tam ehliyetsizler bu sebeple kira sözleşmesi yapamazlar. Onların adına ancak yasal temsilcileri bu sözleşmeyi yapabilirler. Tarafların en az birinin ayırt etme gücüne sahip küçük veya kısıtlı olması durumunda yasal temsilcinin onayının alınması şarttır.
2. Bir Şeyin Kullanılmasının Devri
Adi kira sözleşmesiyle, kiralayan kira konusu şeyin kullanılmasını kiracıya devreder. Kiracı, kiralananın kendisine teslimiyle fer’i zilyet (MK. m. 974) olur ve zilyetliğe bağlı savunma vasıtalarını (MK. m. 981) kullanabilir.[2] Şeyin kiracıya kullanılmasının devri belirli veya belirsiz süreli olabilir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri, kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erer. Sözleşmenin sona ermesiyle kiracı kiralanan şeyi, kiralayana iade etmekle yükümlüdür (TBK m. 334/I).
3. Şeyin Kira Parası Karşılığında Devri
Yukarıda da bahsettiğimiz gibi kira sözleşmesi niteliği itibariyle ivazlı bir sözleşmedir. Buna göre kiracı, kiralananı kullanma karşılığında kiralayana kira parası ödemekle yükümlüdür (TBK m. 299).
TBK m. 344/IV’ e göre kira sözleşmesinde kira bedeli Türk parası ile yapılabileceği gibi yabancı ülke parası (döviz) ile de yapılabilir. Uygulamaya baktığımızda sözleşmelerin birçoğunda -özellikle bizim de üzerinde durduğumuz konut kirası sözleşmelerinde- bahsi geçen kira bedelinin Türk parası ile kararlaştırıldığını görebiliriz.
II. KORONA SÜRECİNİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ
Tüm dünyayı etkisi altına alan Covid-19 virüsünün ülkemizde de görülmeye başlandığı ilk andan itibaren çeşitli tedbirler alınmıştır. “YÖK’ün 2019-2020 eğitim yılında bahar döneminde yüz yüze eğitimin gerçekleştirilmemesi yönünde aldığı karar[3] da bu tedbirler kapsamındadır.[4]” Bu haberi alan üniversite öğrencilerinin birçoğu ailelerinin yanlarına döndüler. Tüm bu süreçte hem öğrencilerin hem de ailelerinin akıllarına gelen bir diğer soru ise öğrencilerin kullanmadıkları fakat sözleşme yaptıkları evlere kira bedelini ödeyip ödemeyecekleri oldu. Kiraya verenlerin ise büyük bir çoğunluğu sözleşmeden doğan haklarına dayanarak kira bedellerinin ödenmesini istediler. Hükümet tarafından iş yeri kiralarına ilişkin düzenleme yapılsa da konut kiraları için böyle bir düzenleme yapılmadı. Böylece kira sözleşmesine sahip hem kiraya verenler hem de kiracı durumundaki kişiler somut olaya uygulanabilecek mevcut konu ile ilgili Türk Borçlar Kanununun ilgili maddeleri ile birlikte hukuki hak ve dayanaklarını da araştırmaya başladılar.
A. Korona virüs Konut Kira Sözleşmelerinde Mücbir sebep oluşturur mu?
Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun ya da borcun ihlaline, mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. [5]
Mücbir sebep illiyet bağını kesen sebeplerden biridir böylece borçluyu sorumluluktan kurtarır.
Mücbir sebep, zorunlu olay veya zorlayıcı olaydır. Bir olayın mücbir sebep olarak nitelendirilmesi için şu unsurlara sahip olması gerekir:[6] olağanüstü bir olay (yıldırım düşmesi, don, yer çökmesi, aşırı fırtına), harici bir olay (mücbir sebep, zarar verenin faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olmalıdır.[7]), bir davranış normu veya borcun ihlali (zarar veren, bir davranış normunu veya sözleşmeden doğan bir borcu ihlal etmiş olmalı.[8]), illiyet bağı (mücbir sebep, davranış normunu ihlalin veya borca aykırılığın uygun sebebi olmalı.[9]), kaçınılmazlık veya karşı konulmazlık (mücbir sebep, kaçınılmaz bir şekilde bir davranış normunun veya borcun ihlaline yol açmış olmalıdır[10]), öngörülmezlik (olayın doğuracağı sonuçların önceden öngörülememesi).
Korona virüsün konut kira sözleşmelerinde mücbir sebep oluşturup oluşturmadığına yapılan sözleşmeyi inceleyerek karar verebiliriz. Yapılan sözleşmede salgın hastalıklar mücbir sebep sayılmış ve kiracının borcunun sona ereceği hükme bağlanmışsa kiracı kira borcunu ödemekten kurtulur. Fakat günümüzde yaygın olarak yapılan konut kira sözleşmeleri kırtasiyelerden alınan matbu sözleşmeler olduğundan içlerinde mücbir sebebe ilişkin hüküm bulundurmuyorlar.
Borçlu korona virüs salgını sürecinde ekonomik zorluklar sebebiyle borcunu kısmen veya tamamen ifa edemeyebilir. Hukuk sistemimize göre borçlunun, öngörülemeyen bir olay sebebiyle borcunu yerine getirmesinin imkânsız hale geldiği hallerde borçlunun borcunun sona erdiği kabul edilmektedir. (TBK m.136) Ancak bu durum para borçları için uygulanmamaktadır. Bu durumda kiracının mücbir sebebi ileri sürerek konut kira bedelini ödemekten kurtulması mümkün değildir.
B. Kira Sözleşmelerinin TBK m. 138 “Aşırı İfa Güçlüğü” Bakımından Ele Alınması
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır” (TBK m. 138).
İlgili kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere bu maddenin uygulanması bir takım koşullara bağlanmıştır. Başlıca koşul, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve bu durumun borçludan kaynaklanmaması gerekir. Ayrıca sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalı ve borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.[11]
2020 yılında tüm dünyayı etkisi altına alan korona virüsünün ve getirdiği sürecin önceden beklenmeyen ve tahmin edilemeyen bir durum olduğunu, bu durumun da borçludan kaynaklanmadığını rahatlıkla söyleyebiliriz. Kiracıdan kira bedelini ödemesinin istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşmesi ise işlem temelinin çökmesi olarak değerlendirilmektedir. Bu sebeple her kiracının durumunu kendi özelinde düşünmek gerekmektedir.[12]
Buna göre genel bir örnek verecek olursak, okurken çalışan ve ev kirasını ödeyen bir öğrencinin korona virüs sebebiyle işsiz kalması ve yine bu süreçte iş bulmasının zor olduğu düşünüldüğünde kirasını ödeyemeyen bu öğrenci kiracı olarak uyarlama davası açabilecek hakimden kira bedelinin düşürülmesini ya da mümkün olmadığı takdirde sözleşmenin feshedilebilmesini talep edebilecek.
III. KİRA SÖZLEŞMELERİNİN TBK m. 331 “OLAĞANÜSTÜ FESİH” HAKKI BAKIMINDAN ELE ALINMASI
Kiracının kira bedelini keyfi olarak ödememe gibi bir durumu söz konusu değildir. Ancak kiracı kira bedelini ödemediği takdirde kiraya veren kiracıya otuz günlük ödeme süresi verir. Bu otuz günlük sürede kiracı kira bedelini ödemezse temerrüde düşmüş olur. Temerrüt sonucunda kiraya veren konutu tahliye ettirebileceği gibi faize de hak kazanır.
Kiracı, eğer çalıştığı iş yerinin korona virüs sebebiyle kapatılması veya işsiz kalması sonucu kirasını ödeyememiş ise burada kiracının kusurundan bahsedemeyiz. Hatta hem kiracının hem de kiraya verenin öngöremediği bir durum oluşmuştur. Kiracının korona virüsünün sebep olduğu bu zor durumunu ve kusursuz olduğunu ileri sürmesi halinde eğer kiraya verenin kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle uğradığı başkaca zararlar varsa kiracı sadece bu zararları tazminden kurtulabilir.
Kiracı, sözleşme bitmeden ve kiraya verene herhangi bir bildirim yapmadan kiralananı bırakıp giderse, kiraya veren kiralananı tekrar başkasına kiralayabileceği süre için işleyecek kira bedellerini kiracıdan talep edebilir. Eğer kiracı, kiraya verenin kabul edebileceği, ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa bahsettiğimiz kira bedelini ödeme borcundan kurtulur. Kiracı bu yükümlülükten kurtulmak için kira sözleşmesini feshedeceğini ve konuttan ayrılacağını fesih bildirim sürelerine uyarak kiraya verene bildirmelidir.[13]
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hakim durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar” (TBK m. 331).
İlgili kanun maddesini inceleyecek olursak burada somut olay ve kiracının kendine özgü durumu değerlendirilmelidir. Kısa bir örnekle açıklayalım: Korona virüs sebebiyle kiracının çalıştığı iş yerinin kapatılması sonucu işsiz kalması ve kira bedellerini ödeyememesi aynı zamanda ülkenin içinde bulunduğu bu zorlu ekonomik süreçte ne zaman iş bulacağının da öngörülememesi ve kolay bulunamayacağı düşünüldüğünde kiracının yaşadığı zorluğun uzun süreli etkileri olduğunu söylemek güç değildir. Böyle bir durum ilgili kanunda bahsedilen önemli sebebin varlığını teşkil eder. Önemli sebep ortaya çıktığı anda kiracı derhal ve yazılı olarak kiraya verene bunu bildirmelidir.
Önemli sebebin varlığı halinde kiracı kiraya verene feshi bildirdiğinde kira sözleşmesi üç ay geçince sona erer.
Kanunumuz taraflardan birinin önemli sebebe dayanarak kira sözleşmesini feshetmesi halinde diğer tarafın tazminat isteyebilmesine imkân vermektedir. Kiracının önemli sebep ileri sürerek kira sözleşmesini feshettiğini ele alırsak kiraya veren bir dava açarak kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdiği için zararlarının tazminini isteyebilecektir.[14] Yukarıda örnek verdiğimiz olayı ele alırsak sözleşmenin devam ettirilmemesi kiracının kusuruyla olmadığından ve hâkimin bu duruma korona virüsün sebep olduğunu göz ardı etmeyeceğinden hükmedeceği tazminatın az olacağını söyleyebiliriz.
SONUÇ
Yaptığımız araştırmalar ve yazımızda da belirttiğimiz bilgiler ışığında kiracı durumundaki üniversite öğrencilerinin sözleşme yapmış oldukları konutların kira bedellerini ödemeleri gerekmektedir. Konutu kullanmadıklarını iddia ederek kira bedellerini ödemek istememenin kanunumuzda bir yeri yoktur. Fakat kira bedelini ödeyemeyen kiracı durumundaki öğrencilerin somut olaylarındaki koşullar makalemizde bahsettiğimiz TBK m.138 de bahsedilen koşulları sağlıyorsa ancak o zaman hâkimden kira bedelinin uyarlanmasını isteme veya sözleşmenin feshedilmesini isteme haklarına sahip olabilirler. Yine kiracı durumundaki öğrenciler, içinde bulundukları durumu inceleyerek somut olayın TBK m. 331 çerçevesinde değerlendirilip değerlendirilemeyeceğini öngörebilirler.
Hayatımızın her anını etkileyen korona virüs ve getirdiği süreç kira ilişkilerinde de ihtilaf yaratmıştır. Üniversitelerin ilk olarak üç hafta tatil edilmesi sonrasında ise dönemin tamamen uzaktan olması ile ev tutmuş olan öğrenciler mağdur olmuşlardır. Öğrenci olarak yaşadıkları şehirlerde çalışanlar ise işlerinden ayrılmak zorunda kalmışlardır. Bu süreçte işyeri kiraları için getirilen düzenlemeye benzer bir düzenlemenin konut kiralarında da yapılması mağduriyetleri önlemekte büyük ölçüde önemli bir yere sahip olacaktır. Fakat çalışmamızı yazdığımız ağustos aylarında halen daha konut kiraları için böyle bir düzenlemenin yapılmamış olması tam anlamıyla hayal kırıklığıdır.
[1] Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 1, 24. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2019, s. 313
[2] Prof. Dr. Fahrettin ARAL ve Prof. Dr. Hasan AYRANCI, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara, Yetkin, 2019, s. 258.
[3]YÖK, https://www.yok.gov.tr/Sayfalar/Haberler/2020/YKS%20Ertelenmesi%20Bas%C4%B1n%20A%C3%A7%C4%B1klamas%C4%B1.aspx , son erişim tarihi: 03.08.2020.
[4] Efe Kaan Erat, “Covid-19’un Öğrenci Yurt Sözleşmelerine Etkisi”, 17 Temmuz 2020, http://lucernaiuris.com/wp-content/uploads/Covid-19un-%C3%96%C4%9Frenci-Yurt-S%C3%B6zler%C5%9Fmelerine-Etkisi-Efe-Kaan-Eratt-1-1.pdf , son erişim tarihi: 03.08.2020.
[5] Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 1, 24. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2019, s. 628.
[6] Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 1, 24. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2019, s. 629.
[7] Ş. Barış Özçelik, “Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’na Göre Mücbir Sebepler ve Sonuçları”, http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2016-123-1563%23:~:text=1%20Buna%20ba%C4%9Fl%C4%B1%20olarak%2C%20bir,%2C%20haric%C3%AElik%2C%20ka%C3%A7%C4%B1n%C4%B1lamazl%C4%B1k%20ve%20%C3%B6ng%C3%B6r%C3%BClemezliktir.html , s.e.t: 07.09.2020.
[8] Efe Kaan Erat, “Covid-19’un Öğrenci Yurt Sözleşmelerine Etkisi”, 17 Temmuz 2020, http://lucernaiuris.com/wp-content/uploads/Covid-19un-%C3%96%C4%9Frenci-Yurt-S%C3%B6zler%C5%9Fmelerine-Etkisi-Efe-Kaan-Eratt-1-1.pdf , s.e.t: 07.09.2020.
[9] Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 1, 24. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2019, s. 631.
[10] Sistem Hukuk Bürosu, “Mücbir Sebep Uyarlama Dönme Fesih”, https://www.sistemglobal.com.tr/makaleler/risk-ve-mevzuat-yonetim-makaleler/mu%CC%88cbi%CC%87r-sebep-uyarlama-donme-fesih/ , s.e.t: 07.09.2020.
[11] Bkz: Borçlar Kanunu 138.Madde Kapsamında Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama Davaları için bkz. https://www.mondaq.com/turkey/financial-services/745568/borlar-kanunu-138madde-kapsam305nda-a351305r305-304fa-gl287-ve-uyarlama-davalar305 , s.e.t: 15.08.2020.
[12] Bkz https://www.emlakgundemi.com.tr/gundem/korona-gunlerinde-kiraci-ve-gayrimenkul-sahiplerinin-haklari-h14079.html , s.e.t: 15.08.2020.
[13] Bkz: https://www.emlakgundemi.com.tr/gundem/korona-gunlerinde-kiraci-ve-gayrimenkul-sahiplerinin-haklari-h14079.html , s.e.t: 19.08.2020.
[14] Bkz: https://www.emlakgundemi.com.tr/gundem/korona-gunlerinde-kiraci-ve-gayrimenkul-sahiplerinin-haklari-h14079.html , s.e.t: 19.08.2020.
İKRA DİP: Lisans öğrencisi, Yalova Üniversitesi Hukuk Fakültesi.
TEŞEKKÜR: Öncelikle akademik çalışma yapma konusunda hem beni hem de birçok arkadaşımı bilgilendirip cesaretlendiren, kurduğu Akademik Çalışma Okulu ile bizlerin mesleki ve kişisel anlamda gelişmemizi sağlayan, sabah akşam bizlere vaktini ayırıp elini üzerimizden hiç çekmeyen çok değerli ve kıymetli hocam Ahmet Fevzi KİBAR’ a çok teşekkür ederim.
Makalemin yazım sürecinde bana yardımcı olan, değerli yorumları ve tavsiyeleri ile beni hep daha iyisini yapmaya teşvik eden arkadaşım Mehmet Doğru’ya teşekkür ederim.
Sadece bu çalışmam sırasında değil hayatımın her alanında yanımda olan, düştüğümde kolumdan tutup ayağa kaldıran, birlikte ağlayıp birlikte güldüğüm, modumu her daim yerine getiren ve yanımda oldukları için kendimi dünyanın en şanslı insanı saydığım canım dostlarım Burak Cavit SİCİMOĞLU ve Mehmet Ali TOKATLIOĞLU’na çok teşekkür ederim.
Ve tabi ki teşekkürlerin en büyüğü hayatımdaki en değerli insan olan annem Zeynep DİP’e. Gözü gibi baktığı çocuklarını her daim ne olursa olsun destekleyip kendi yollarını bulmalarını sağlayan, onların büyümelerini gururla izleyen ve sadece varlığı ile içimi ısıtan annem… O olmasa bunların hiçbirini başaramazdım bu yüzden kendisine ne kadar teşekkür etsem az kalır. En sevdiği çocuğunun ben olduğumu da belirtmek isterim.
