OLAY I: A, 2002 senesinde taşınmazını borçlularından gizlemek için ileride geri almak niyetiyle durumdan haberdar olan arkadaşı B’nin üzerine tapuda satış gibi göstererek devretmiştir. Tapuda 04.03.2002 tarihinde tescil işlemi yapılmıştır. A, henüz taşınmazı üzerine geri almadan ani bir kalp kriziyle 2007 senesinde ölmüştür. B, C ile taşınmazı satma konusunda anlaşmış ve 17.07.2008 tarihinde taşınmaz B tarafından C’ye satılmış ve tapuda tescil edilmiştir. C satın aldığı arsa üzerinde 2013 senesinde en alt katında iki dükkân olacak şekilde dört katlı ve altı daireli bir bina inşa etmesi üzerine müteahhit D ile anlaşmıştır. D inşaatı 2014 senesinde C’ye teslim etmiştir. C önce bu bina üzerinde kat mülkiyeti tesis etmiştir. Sonrasında C söz konusu dükkanlardan birini 2015 tarihinde F’ye satmıştır. F burada pastane dükkânı işletmeye başlamıştır. 2019 yılının şubat aylarında A’nın kızı G, babasının yazmış olduğu bir mektup bulmuştur. Bu mektupta A’nın B üzerine tescil ettirdiği taşınmazdan da bahsedilmiştir. C’nin 22.06.2020 tarihinde ölümü üzerine mirasçıları olarak çocukları S, X ve eşi E kalmıştır. Mirasçılar vakit kaybetmeden bir miras paylaşım sözleşmesi ile her bir mirasçıya iki daire ve dükkân üzerinde paylı mülkiyet kurmak konusunda anlaşmış ve gerekli tescil işlemini yapmışlardır. S dükkân üzerindeki payını diğer paydaşlardan gizlice K’ye 21.01.2021 tarihinde satmış ve tapuda tescil yapılmıştır. X birinci katta bulunan mesken niteliğindeki bir daireyi imalathane olarak kullanması için parfümeri imalatçısı L’ye 28.09.2021 tarihinde satmıştır. E de ikinci katta bulunan mesken niteliğindeki dairesini M’ye satmış. M burada dişçi kliniği açmak istemektedir. S ayrıca O ile bir dairesi için taşınmaz satım vaadi sözleşmesi, yine aynı dairesi için de P ile alım sözleşmesi yapmıştır.
Soru 1: A ile B arasında meydana gelen işlemin hukuki niteliği nedir?
A borçlularından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını satış sözleşmesi konusu göstererek B üzerine devretmiştir. Ancak tarafların bu sözleşme ile bu taşınmazın mülkiyetinin esasen B’ye devrini amaçlamamaktadır. Bu durum akla muvazaayı getirmektedir (BK m. 19). Muvazaa işleminde taraflar gerçekte istemedikleri bir işlemi üçüncü kişileri yanıltmak için yaparlar. Muvazaa işleminin mutlak (basit-adi) ve nispi (nitelikli) muvazaa olarak iki tür görünüm şekli vardır. Mutlak muvazaada taraflar tek bir işlem yapmakta ve bunun herhangi bir sonuç doğurmasını istememektedirler. Nispi muvazaada ise birbirinden farklı iki işlem (görünürdeki işlem ve gizli işlem) vardır. Taraflar üçüncü kişilere gösterdikleri işlemin değil gizli işlemin hüküm doğurmasını arzu ederler. Olayımızda A ile B arasında mutlak muvazaa vardır. Yani A ile B görünürdeki satış işleminin hiç sonuç doğurmamasını arzu etmektedirler. Muvazaalı işlem geçersizlik yaptırımına tabidir. Hâkimin bu durumu re’sen nazara alması gerekir.
Dolayısıyla tapuda B lehine yapılan tescil işleminin hukuki sebebini teşkil eden borçlandırıcı işlem geçersizdir. Tapuya hâkim olan tescilin sebebe bağlılığı ilkesi gereğince hukuki sebepteki geçersizlik tasarruf işlemini de hükümsüz kılar ve tescil yolsuz hale gelir. Dolayısıyla B lehine yapılan tescil yolsuz niteliktedir.
Soru 2: B üzerine tapuda yapılan tescil nasıl bir hukuki sonuç doğurur?
B üzerine tapuda yapılan kayıt yolsuz niteliktedir. Tapuya yapılan bir tescil yolsuz bile olsa tapuya güven ilkesi gereğince bu tescile güvenerek ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişilerin bu kazanımı korunur (TMK m. 1023). Ayrıca tescilin olumlu etkisi gereğince asıl hak sahibi olanlar tapuda başkası adına olan tescili düzeltmedikçe bu hak üzerinde tasarrufta bulunamazlar (TMK m. 1022).
Soru 3: 17.07.2008 tarihinde yapılan tescil sonucunda C taşınmazın mülkiyetini kazanmış mıdır?
B üzerine yolsuz bir tescil söz konusudur. Dolayısıyla kural olarak yolsuz bir tescile dayanarak hak iktisabı korunmaz. Eğer C kötüniyetli ise yani B üzerindeki tescilin yolsuz olduğunu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ne MK m. 1023’ten ne de m. 712 gibi kazandırıcı zamanaşımının korumasından yararlanabilirdi. MK m. 1023’e göre, hak kazanımı derhal gerçekleşirken 712’ye göre kazandırıcı zamanaşımının geçmesi ile hak kazanılır. Somut olayda C’nin kötüniyetine dair bir bilgi (emare) mevcut değildir. MK m. 3’e göre hukukun iyiniyete sonuç bağladığı durumlarda iyiniyetin varlığı asıldır. Eğer C’nin kötüniyetli olduğu iddiası mevcutsa iddia sahibi bunu ispat etmelidir. Böyle bir ispat söz konusu olmazsa C iyiniyetli kabul edileceğinden şartları gerçekleşmişse m. 1023’e göre derhal yoksa m. 712’ye göre kazandırıcı zamanaşımının geçmesiyle hak kazanabilecektir.
Olayımızda m. 1023’ün şartları (yolsuz bir tescil, C’nin iyiniyeti ve üçüncü kişi olması, ayni bir hak kazanılması ve diğer işlem unsurlarında bir geçersizliğin olmaması) gerçekleştiği için C, 17.07.2008 tarihinde yapılan tescille taşınmazın mülkiyetini derhal kazanmıştır.
Soru 4: F adına yapılan tescil neticesinde dükkânın mülkiyetini kazanmış mıdır?
Evet, zira C MK m. 1023 gereğince taşınmazın mülkiyetini derhal kazandığı için F’nin iyiniyetli olup olmadığı önemli olmaksızın C’den dükkânı satın alır almaz (söz konusu işlemde başka bir geçersizlik sebebi olmaması şartıyla) mülkiyeti kazanmış olacaktır.
Soru 5: A’nın mirasçıları söz konusu taşınmazı geri alabilir mi?
C, taşınmazın mülkiyetini kazanmış olduğundan artık A’nın mirasçıları bu mülkiyeti tapu sicilinin düzeltilmesi davası ile geri alamazlar (MK m. 1025). Ancak söz konusu zarara sebep olan B’ye karşı diğer kanuni yollara müracaat edebilirler.
Soru 6: C’nin ölümü üzerine taşınmazın mülkiyeti mirasçılarına nasıl geçer?
MK m. 705/1’e göre, “taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur”. Hukukumuzda kabul edilen tapu sicil sistemine hakim olan ilkelerden biri de tescil ilkesidir. Buna göre ayni hakların kazanılması veya kurulması kural olarak tescille olur. Ancak tescil ilkesi mutlak nitelikte değil, nispi niteliktedir. Böylece yine aynı maddenin ikinci fıkrasına göre, “miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.” Bu hallere mülkiyetin tescil dışı (tescilden önce) kazanım halleri denir. Olayımızda tescilsiz kazanım hallerinden miras olayı gerçekleşmiştir. Murisin ölümü ile birlikte ona ait malvarlığı değerleri bir bütün halde ve kendiliğinden mirasçılarına geçer (külli intikal). Bu geçişte mirasçıların mallara zilyet olması gerekmeksizin hatta haberleri bile olmaksızın kanunen gerçekleşir. Ancak ikinci fıkranın ikinci cümlesinde belirtildiği üzere “bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır”. Mirasçılar henüz tescil yapılmadan taşınmaza malik olsalar bile bu eşya üzerinde tasarruf edebilmeleri için tapudaki muris üzerine gözüken tescili düzelttirmeleri gerekir. TMK m. 716/2’ye göre de “bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir”. Olayda miras sebebiyle S, X ve E mirası, C’nin ölümü ile tescilden önce kazandıkları için buna dayanarak tapuya tescil başvurusu yapmak için başka bir işlem yapmalarına gerek yoktur. A’nın mirasçıları olduklarını ispatlayan veraset ilamı gibi bir belge ile müracaatları söz konusu tescil işleminin yapılabilmesi için yeterlidir.
Soru 7: X kendi dairesini L’ye satarken tapuda, S’nin payının K’ye satılıp devredildiğini fark etmiştir. Ancak henüz elinde yeter miktar para olmadığından yasal önalım hakkını kullanmak için 12.02.2022 tarihini beklemiştir. X bu tarihte önalım hakkını kullanabilir mi? Nasıl kullanmalıdır?
C’nin ölümü üzerine mirasçıları S, X ve E miras paylaşım (taksim) sözleşmesi ile dükkân üzerinde paylı mülkiyet kurmuşlardır. MK m. 732, “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”. İlgili hükümde paydaşlara yasal bir önalım hakkı tanınmıştır. Böylece bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım haklarını kullanarak bu payı kendi üzerlerine alabilirler. Bu hak hukuki niteliği itibariyle bir yenilik doğuran haktır.
MK m. 734’e göre önalım hakkı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkının kendisine benzeyen (alım ve geri alım) haklarından bir farkı budur. Zira alım ve geri alım hakkı dava açmaya gerek olmaksızın karşı tarafa yöneltilecek bir beyanla kullanılabilir.
MK m. 733/4’e göre “önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer”. Bu hükümde önalım hakkının kullanılması açısından kısa ve uzun iki ayrı hak düşürücü süre öngörülmüştür.
Olayımızda S satışı diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirmediği için X ve E iki yıllık uzun süre içerisinde haklarını kullanabilecektir. Bu süre satışın gerçekleştiği 21.01.2021 tarihinde başlayıp 21.01.2023 tarihinde sona erecektir. X ise 12.02.2022 tarihinde hakkını kullanmak istemektedir. Henüz süre kapsamında olduğu için X bu hakkını kullanarak aynı miktar parayı ödeyerek payı kendi üzerine alabilecektir. Eğer E de önalım hakkını kullanmak isterse ikisi birlikte bu payı satın alabilecektir.
Soru 8: S’nin O ile yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile P ile yaptığı alım sözleşmesi arasındaki fark nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren bir ön sözleşmedir. Öğretideki hâkim görüş, satış vaadini bir ön sözleşme olarak görmekte bunun bir satış sözleşmesi olmadığını kabul etmektedir. Böylece bu sözleşme ile esas satış sözleşmesi yapma borcu yüklenilmiş olmaktadır. Taşınmaz satış vaadinin geçerliliği, BK m. 29/2 ve 237’ye göre, resmi şekle tabidir. Noterlik Kanunu m. 60/III’e göre, noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılır. Tapu müdürleri de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Bu sözleşme ile satıcı, alıcıya karşı esas satış sözleşmesini yapmayı borçlanır. Yani alıcı, satıcıdan esas sözleşmeyi yapma talebine sahip olacaktır.
Alım sözleşmesi ise, hak sahibine sözleşmede öngörülen zaman ve şartlarla bir taşınmazı, tek taraflı varması gerekli bir irade beyanıyla satın alma yetkisi veren bir sözleşmedir. Taşınmaz alım sözleşmesinin geçerliliği de BK m. 237’ye göre resmi şekildir. Tapu Kanunu m. 26’ya göre resmi sözleşmeyi yapacak makam tapu sicil müdürlüğüdür. Ancak Tapu Sicil Tüzüğü Madde 47/1-c uyarınca noterde de yapılabilir. Fakat kanuni bir düzenleme olmadığı için Tapu kanunu m. 26 uyarınca tapuda yapıldığını kabul etmek doğru olacaktır. Alım sözleşmesi ile birlikte alıcı tarafa tanınan alım hakkı yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın dava yoluyla kullanılması gerektiği kanunda belirtilmediği için hakkın sahibi tek taraflı irade beyanını muhataba yöneltmek suretiyle bu hakkını kullanabilir. Bu hakkın kullanılması ile birlikte taşınmaz maliki olan muhatap artık taşınmazın mülkiyetini alım hakkı sahibine devretmek, hak sahibi de kararlaştırılan bedeli ödemekle yükümlü olur. Ancak yine de devir için muhatabın tapuda tescil talebinde bulunması gerekir. Muhatap bu borcunu yerine getirmezse alım hakkı sahibi onun aleyhine MK m. 716’ya göre dava açabilir.
Soru 9: M satın aldığı daireyi dişçi kliniği olarak kullanabilir mi?
Kat malikleri bağımsız bölüm ile eklentileri özgülendikleri (kullanma) amacına uygun olarak kullanılmaları gerekir. Olayda kat mülkiyeti kurulduğu belirtilmiş.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 12/I-c’ye göre, kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölümün, kat, daire, iş bürosu gibi nev’inin (özgülenme yönünün) gösterilmesi gerekir. Kat malikleri, anagayrımenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde, hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kuramazlar. Burada mutlak bir yasak söz konusu olup kat malikleri oybirliğiyle dahi bu durumu değiştiremezler. Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri geçersizdir. Ancak dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır (KMK m. 24/1).
Yargıtay bir kararında, “Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, ecza labaratuarı gibi sair laboratuar çalışmaları da yasak kapsamında mütalaa edilmekte, yasak kapsamı dışında kalan ve muayenehanede yapılabilecek işin ise doğrudan hasta üzerinde elle veya aletlerle yapılan sağlık kontrolünü ve operasyon sayılamayacak müdahaleleri içerir nitelikte olması aranmaktadır. Buna göre, hastalardan alınan materyallerin laboratuarda birtakım işlemlerden geçirilerek incelenmesi olgusu muayene işi olarak kabul edilemez”. Dolayısıyla bu karara göre yapılacak değerlendirmeye göre eğer hasta üzerinde elle veya aletlerle yapılan sağlık kontrolü ve operasyon sayılmayacak müdahaleleri içerir nitelikte bir dişçi kliniği kurulacak ise kat maliklerinin oybirliği ile bu mümkün olacaktır. Eğer bu nitelikte değilse yasak işlem kapsamına gireceği için kat maliklerinin oybirliği ile bile yapılamayacaktır. Dişçi kliniğinde sağlık kontrolü ve operasyon yapılacağı için bunu kurmak mümkün olmayacaktır.
Soru 10: L satın aldığı daireyi parfümeri imalatı için kullanabilir mi?
KMK m. 24/2’ye göre, “…imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir”. L’nin yapmak istediği işlem de bu kapsama girdiği için bu işlem için kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi gerekmektedir.
Soru 12: E dairesini M’ye değil de bir muhasebeci olan Y’ye satmış olsaydı, Y bu daireyi muhasebe ofisi olarak kullanabilir miydi?
Söz konusu durum bu sefer KMK m. 24/3 kapsamına girecektir. Bu hükme göre kanunla belirli meslek (avukatlık, serbest muhasebecilik, mali müşavirlik ve yeminli mali müşavirlik) mensuplarının, mesken olarak kayıtlı bir yerin işyeri olarak kullanılmasına imkân tanınmıştır. Böylece kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın bu bürolar faaliyet gösterebilecektir.
Soru 13: S taşınmaz satış vaadi ve alım hakkı konusu yaptığı dairesini O ve P dışında Z’ye satıp devretmiş olsaydı, O ve P bu satışa engel olabilir miydi?
S’nin gerek O ile gerekse P ile yaptığı sözleşme taraflar arasında ileri sürülebilecek nispi haklar doğurduğu için Z’ye karşı ileri sürülemez. Kanunkoyucu gerek taşınmaz satış vaadinin gerekse alım hakkının tapuya şerhine izin vermiştir. Ancak olayımızda bu haklardan hiçbiri tapuya şerhedilmemiştir. Eğer şerh edilselerdi bu haklar şerhin sağladığı yetki ile Z’ye karşı da ileri sürülebilirdi. Halbuki böyle bir şerh söz konusu değildir. O ile P ancak S ile aralarındaki sözleşmeye dayanarak S’nin sözleşmeye aykırı davranışı sebebiyle kanuni yollara müracaat edebilirler.
Soru 14: P, S’ye karşı alım hakkını ileri sürmüş olsaydı ve S tescil talebinde bulunmaya yanaşmasaydı P taşınmazı devralmak için ne yapmalıdır?
MK m. 716’ya göre, “mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.” Yukarıdaki soruda da izah ettiğimiz üzere P alım hakkını kullanınca S’nin mülkiyeti devir borcu doğacaktır. Böylece P söz konusu mülkiyetin hakkının kendisine devredilmesini isteme hususunda bir talep hakkına sahip olacaktır. S bu borcu yerine getirmezse P açacağı tescile zorlama davası ile mülkiyet hakkının hâkim kararıyla hükmen kendi üzerine geçirilmesini isteyebilecektir. Böylece mahkeme P’nin talep haklı bulup davayı kabul ederse söz konusu mülkiyet hakkı mahkeme kararı ile tescil dışı kazanılmış olacaktır. Böylece mahkeme kararı yenilik doğurucu nitelikte olup davacı hükmün kesinleşmesiyle birlikte mülkiyeti tescilden önce kazanmış olacaktır. Tapuya yapılacak açıklayıcı tescili yeni malik P talep edebilecektir.
OLAY II: 1999 depreminde A ve ailesinin ölümü üzerine A’nın köyde bulunan ve tapuya kayıtlı olmayan tarlasını komşusu B tarafından Ocak 2000 tarihinden itibaren ekip biçilmeye başlanmıştır. B tarla üzerinde kendi lehine mülkiyet hakkının tescilini arzu etmektedir.
Soru: B bu taşınmazın mülkiyetini ekip biçmeye başladığı andan itibaren kazanmış mıdır? Cevabınız olumsuzsa kazanma ihtimali mevcut mudur? Nasıl?
Olayda B’nin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkından vazgeçmesi söz konusu değildir. Eğer bir eşyanın sahibinin bu eşya üzerindeki mülkiyet hakkından feragat ederek taşınırlarda terk etme, taşınmazlarda tapuda terkin işlemiyle sahipsiz hale getirmesi söz konusu olsaydı o zaman herhangi bir kişi taşınırlarda sahiplenme/ihraz (MK m. 767), taşınmazlarda işgal (MK m. 707) yoluyla derhal mülkiyetini kazanabilirdi. Ancak böyle bir terk söz konusu olmadığı için B’nin bu tarla üzerinde mülkiyet hakkını derhal kazanması mümkün değildir.
Bu durumda B’nin mülkiyeti kazanması ancak kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mümkündür (MK m. 712 ve 713). MK m. 712’de, olağan zamanaşımıyla kazanma; MK m. 713’de olağanüstü zamanaşımıyla kazanma yolu öngörülmüştür. MK m. 712, üzerinde yolsuz tescil bulunan iyiniyetli kişinin mülkiyeti kazanması yoludur. MK m. 713 ise böyle bir tescil bulunmaksızın ve kişinin iyiniyetli olması gerekmeksizin 20 yıllık sürenin geçmesi ile mülkiyet hakkının kazanılması yoludur. Olayda tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz ve gerçek durumdan haberdar olan (kötüniyetli) B söz konusu olduğu için gidilebilecek tek yol MK m. 713’tür.
MK m. 713’e göre, “tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” İlgili hükme göre B söz konusu taşınmazı davasız ve aralıksız süreyle ve malik sıfatıyla yirmi yıl bulundurduktan sonra bu taşınmazın tapu kütüğünde kendi üzerine tesciline karar verilmesini isteyebilir. B’nin malik sıfatıyla hareket edebileceği en erken tarih Ocak 2000 olduğu için MK m. 713’e göre mülkiyetin kendi üzerine tapuya tescili için dava açabileceği en erken tarih Ocak 2020’de bu 20 yıllık sürenin dolmasından sonradır. Tabi burada malik sıfatıyla zilyetliğin başlangıcını ispat edecek olan bu hukuki imkândan faydalanacak olan B’dir. Eğer bu yirmi süre zarfında bu taşınmaz için B’nin aleyhine açılmış ve başarıyla sonuçlanmış zilyetlik ve istihkak davası mevcut olmamalı ve bu zilyetlik hali kesin ve sürekli olarak kaybedilmemelidir.
Bu maddi şartlar yanında MK m. 713’ün diğer bentlerinde belirtilen usul şartları da yerine getirildikten sonra mülkiyetin hangi anda kazanılacağı hususunda üç görüş mevcuttur. Birinci görüşe göre, MK m. 713/1 ve 2’de öngörülen maddi şartlar gerçekleştiği anda, mülkiyet, zilyedi tarafından kazanılmış olur. Diğer görüş, kaynağını 1954 tarihli bir İBK’ndan almaktadır. Buna göre, mülkiyet maddenin birinci ve ikinci fıkraları yanında üçüncü ve dördüncü fıkralarının da belirtilen usulü şartların da gerçekleşmesi üzerine kazanılır. Üçüncü görüşe göre ise mülkiyet hakkı ancak hâkimin verdiği tescil kararının tapuya tescil edildiği anda kazanılır. Bu son görüşe göre, tescil kurucu niteliktedir. Diğer iki görüşe göre ise mülkiyet tescilden önce kazanılacağı için tescilin etkisi açıklayıcı niteliktedir. Yeni Medeni Kanun bu konuda ilk görüşü kabul etmiştir (MK m. 713/5).
Dolayısıyla söz konusu maddi şartlar gerçekleştiği tarihte B mülkiyeti kazanmış olacaktır. Mahkeme kararı üzerine yapılacak tescil açıklayıcı nitelikte olacaktır.
OLAY III: A, ayırt etme gücünden yoksun olan B ile onun bu durumundan habersiz olarak B’ye ait bir taşınmazın satımı konusunda anlaşmıştır. Tapuda satış sözleşmesi ve tescil işlemi 08.05.2006 tarihinde yapılmıştır. 02.11.2016 tarihinde söz konusu taşınmazın da içinde bulunduğu alan açısından belediye parselasyon çalışmasını tamamlayarak bu yerin yerleşime açıldığını ilan etmiştir. Bu taşınmaz üzerinde butik otel işletmek isteyen C, 2017 yılında A ile anlaşmıştır ve C lehine tapuda üst hakkı tescil etmiştir. Bu üst hakkı 30 yıllık bir süre açısından tanınmıştır. C otelin inşaatını 2018 yılında tamamlamıştır. Ayrıca C, otelin yanında F’ye ait olan arazinin kullanılmadığını fark etmiş ve buraya D’nin şantiyesinden çaldığı kum, çimento, demir gibi kaba inşaat malzemelerini kullanarak bir kapalı otopark inşa etmiştir.
Soru 1: A üzerine 08.05.2006 tarihinde yapılan tescil ile taşınmazın maliki olmuş mudur? Cevabınız olumsuz ise A’nın mülkiyeti kazanma ihtimali var mıdır? Nasıl?
Kazanamamıştır. Zira taşınmaz devrinin geçerli olarak sonuç doğurabilmesi için geçerli bir borçlandırıcı işleme dayanması gerekir. Dolayısıyla söz konusu tasarruf işleminin sebebini oluşturan borçlandırıcı işlemde meydana gelen geçersizlik tasarruf işlemini de geçersiz hale getirecektir. Gerçi bu olayda büyük ihtimalle tescil talebi de ehliyetsizlik sebebiyle geçersiz olacaktır. Her iki açıdan da ortaya çıkan tescil işlemi yolsuz olup mülkiyetin tescil anında B’ye geçmesine engel olacaktır. Bu durumda B, mülkiyeti derhal kazanamayacaktır.
Burada tescile sebep teşkil eden satış sözleşmesinin bir tarafı olan B ayırt etme gücünden yoksundur. Ayırt etme gücü olmayan kimseler fiil ehliyeti açısından tam ehliyetsiz grubundadır. Bu gruba dahil kimselerin irade beyanı gerektiren bir hukuki işleme taraf olması mümkün değildir. Bu işlemleri onlar adına yasal temsilcileri yapar. Tam ehliyetsizlerin kendi başına yapmaya çalıştığı hukuki işlemler ehliyetsizlik sebebiyle kesin hükümsüzdür. Burada kanunkoyucu tam ehliyetsizi tam anlamıyla korumak adına üçüncü kişilerin iyiniyetine hukuki sonuç bağlamamıştır. Dolayısıyla A’nın iyiniyetli olması sözleşmeyi geçerli hale getirmeyecektir.
Kanunkoyucu iyiniyetli üçüncü kişileri yaptıkları işlem açısından bazen tam bazen kısmi olarak korur. Bazen de onların zamanaşımı yoluyla hak kazanımına müsaade eder. Dolayısıyla A’nın bu durumundan habersiz olan A iyiniyetlidir. MK m. 712’ye göre yolsuz bir tescil ile tapuya malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yola kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
A, 08.05.2006 tarihinde B’nin durumundan habersiz olarak tapuda taşınmazı devralmıştır. A’nın MK m. 712’de öngörülen maddi şartları kümülatif halde sağlamak şartıyla mülkiyet hakkını en erken 09.05.2016 tarihinde kazanabilecektir. Olayda belirtilmediği için kendisine bir dava açılmadığını ve zilyetliği kesin ve sürekli olarak kaybetmediğini kabul ediyoruz. Ancak A iyiniyetini bu on yıllık sürecin tamamında muhafaza etmelidir. A bu süreçte bir an bile olsa B’nin durumunu öğrenmiş olursa artık iyiniyetin varlığından bahsedilemez. Ancak söz konusu on yıllık süre dolup mülkiyet hakkı kazanıldıktan sonra iyiniyetin ortadan kalkması (sonradan gelen kötüniyet zarar vermez ilkesi gereğince) kazanımı ortadan kaldırmaz.
Olayda söz konusu şartların gerçekleştiği 09.05.2016 tarihinden sonra artık bu taşınmazın mülkiyet hakkı A’ya geçmiş olur. A adına yapılmış olan tescil düzeliyor sanki baştan itibaren geçerliymiş gibi.
Soru 2: C’ye tanınan üst hakkının hukuki niteliğini ve özelliklerini kısaca belirtiniz. C bu hakkı için tapuda ayrı bir sayfa açtırabilir mi?
Üst hakkı, bir kişiye başkasına ait arazinin üstünde veya altında bulunan bir yapının (inşaatın) maliki olma yetkisini veren bir irtifaktır. İrtifak hakları, sınırlı ayni hakların bir alt dalıdır. Üst hakkının konusuna giren yapılar ancak taşınmaz yapılardır. Yoksa taşınır yapılar, üst hakkına konu teşkil edemez. Zira taşınır yapılar MK m. 684’te öngörülen bütünleyici parça kapsamına girmediklerinden onları kim inşa ettiyse onun malvarlığına dahildirler. Halbuki bir taşınmaz üzerinde inşa edilen taşınmaz yapılar bütünleyici parça ilkesi gereğince taşınmaz mülkiyetinin kapsamına dahil olduklarından onlara taşınmazın sahibi kimse yapının da sahibi o olacaktır. Dolayısıyla taşınmaz üzerinde inşa edilmek istenen taşınmaz yapının maliki ayrı olacaksa bu üst hakkı gibi istisnai bir kanun hükmünü gerektirir. Olayda A maliki olduğu taşınmaz arsa üzerinde C’nin bir otel inşa etmesi ve öngörülen sürede bu yapıya malik olabilmesi için ona üst hakkı tesis etmiştir.
Üst hakkı, kural olarak eşyaya bağlı değil kişisel bir irtifak hakkıdır. Eğer eşyaya bağlı olarak kurulursa tek başına devredilmesi mümkün değildir. Bu durumda devri ancak bağlı bulunduğu eşya ile mümkündür. Bir diğer deyişle bağlı bulunduğu taşınmaza kim malikse üst hakkının da maliki o olacaktır. Eğer böyle bir bağlılık kurulmazsa kural olarak bu hak devredilebilen kişisel irtifaklardandır. Hem devredilebilir hem de mirasçılara geçer.
Kişisel irtifakların bazıları ise kişiye bağlı (şahısla kaim) hak niteliğindedir. Bunlar intifa ve oturma hakkıdır. Bu haklar kişiye bağlı haklar olarak devredilemez ve mirasçılara geçmezler. Bu hakların bu niteliği emredici nitelikte olduğu için taraflar anlaşarak bu nitelikleri değiştiremezler. Üst hakkı ve kaynak hakkı ise kişisel irtifakların devredilebilir olanlarındandır. Bu haklar aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçebilir niteliktedir. Ancak taraflar aksini öngörerek bu hakları da kişiye bağlı hale getirebilirler. Böyle bu haklar da intifa ve oturma hakkı gibi kişiye bağlı hak haline gelip devredilemez ve mirasçıya geçmezler. Bahsi geçen haklar dışındaki kişisel irtifak hakları ise (Örneğin, geçit hakkı gibi) intifa ve oturma hakkı gibi devredilemez nitelikte değildir. Ancak devredilebilmeleri için taraflarca devredilebileceklerinin öngörülmüş olması lazımdır. Eğer öngörülmemişse bunlar da kişiye bağlı nitelikte olup başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.
Olayımızda üst hakkı, C’nin şahsına tanınmıştır. Eşyaya bağlı nitelikte değildir. Üst hakkı kural olarak devredilebilir nitelikte olduğundan ve taraflarca da aksi öngörülmediğinden devredilebilir bir kişisel irtifak niteliğinde tesis edilmiştir (bağımsız olma şartı). Bu nitelikteki bir üst hakkı eğer asgari otuz yıl için kurulmuşsa bu hak sürekli nitelikte kabul edilerek (süreklilik şartı) tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilebilecektir (MK m. 826/son).
Soru 3: 30 yıllık süre geçtikten sonra ne gibi bir sonuç meydana gelecektir. Taşınmaz üzerinde inşa edilen yapıların akıbeti ne olacaktır?
Süre sona erince üst hakkı sona erer. Üst hakkı sona erince bütünleyici parça ilkesine istisna olma durumu ortadan kalkar. Taşınmaz üzerindeki yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur (MK m. 828/1).
Eğer üst hakkı, bağımsız ve sürekli bir hak olarak tapuda ayrı bir sayfaya kaydedilmişse üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı varsa üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer (MK m. 828/2).
Üst hakkının sona ermesiyle birlikte arazi malikine kalan yapılar için arazi malikinin bir bedel ödeyip ödemeyeceği ise MK m. 829’da düzenlenmiştir. İlgili maddenin ilk fıkrasına göre, arazi maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemeyecektir. Olayda böyle bir bedel belirlenmediği için A kendisine kalan otel için bir bedel ödemeyecektir.
Ayrıca C, otelin yanında F’ye ait arazinin kullanılmadığını fark etmiş ve buraya D’nin şantiyesinden çaldığı kum, çimento, demir gibi kaba inşaat malzemelerini kullanarak bir kapalı otopark inşa etmiştir.
Soru 4: a) C’nin F’ye ait araziye inşa ettiği otopark nasıl bir hukuki durum ortaya çıkarır?
C, F’ye ait araziye bir yapı (otopark) inşa etmiştir. MK m. 718 ve MK m. 684’e göre bir taşınmazın altında ve üstünde inşa edilen yapıların maliki de arazinin sahibi olacaktır. Ancak bu yapıyı C inşa etmiş ve bu durumdan F’nin haberi bile yoktur. Ayrıca C, D’nin malzemelerini kullanmıştır.
Söz konusu durum öğretide haksız inşaat (yapı) olarak adlandırılmaktadır. Haksız inşaat, bir kişinin hiçbir hakka dayanmaksızın başkasının malzemesiyle kendi arazisinde, kendi malzemesiyle başkasının arazisinde veya başkasının malzemesiyle başkasının arazisinde yapmış olduğu yapıdır (MK m. 722/1). Bu tanıma göre haksız yapı üç şekilde ortaya çıkabilir. Olayımızda başkasının malzemesiyle başkasının arazisine yapılmış bir yapı söz konusudur.
b) Söz konusu durumu farkeden D’ye ne tavsiye edersiniz?
Başkasının malzemesiyle başkasının arazisine yapı inşa edildiği durumda da yapı, arazinin bütünleyici parçası olur. Malzeme sahibinin malzeme üzerindeki mülkiyet hakkı sona erer. Bu tür yapıda söz konusu olduğunda ne olacağı özel olarak düzenlenmediği için bu halde de MK m. 722-724’de öngörülen ilkelerin uygulanması mümkündür. Ayrıca haksız fiil, sebepsiz zenginleşme, sözleşmeden doğan borcun yerine getirilmemesi ve vekaletsiz iş görmeye ilişkin hükümlerden de imkân nispetinde yararlanılabilir. Böylece arazi veya malzeme sahibi, rızaları olmaksızın yapılan yapının sökülüp kaldırılmasını (TMK m. 722/2-3), yapıyı yapan kişiden talep edebilirler. Yani F ve D’den bu yapının sökülüp kaldırılmasını talep edebilirler. Sökme ve kaldırma masrafı, yapıyı yapan kişiye aittir (TMK m. 722/2-3). Ancak, sökme aşırı bir zarara yol açacaksa, yapının kaldırılması talep edilemez. Bu takdirde malvarlığı zenginleşmiş olan arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemek zorundadır (TMK m. 723). Buna göre, kum, demir, çimento gibi sökülmesi pek de mümkün olmayan ve aşırı masraf ve zarara yol açacak olduğu için bu yapının sökülmesi talep edilemez. O zaman F, D’ye uygun bir tazminat ödemesi gerekir. Hatta, yapının değeri açıkça arazinin değerini aşıyorsa, malzeme sahibi iyiniyetli olmak şartıyla uygun bir tazminat karşılığında arazi malikinden mülkiyetin kendisine devrini talep edebilir. Olayda F’nin yaptıklarından habersiz olan D iyiniyetli malzeme sahibidir. D böyle bir talepte bulunursa yapının değerinin, arazinin değerinden fazla olup olmadığı ve bu yapıda D’nin malzemelerinin oransal değerinin ne olduğu değerlendirilerek D’nin, F’den böyle bir talepte bulunup bulunamayacağı tespit edilecektir.
D için en mantıklı yol malzemeleri karşılığında uygun bir tazminatı arazi maliki F’den talep etmesidir.
