Pratik Çalışma

EŞYA HUKUKU PRATİK ÇALIŞMA (7)

EŞYA HUKUKU PRATİK ÇALIŞMA 7
Ahmet Fevzi Kibar
Arş. Gör. Ahmet Fevzi Kibar

TESCİLE HAKİM OLAN İLKELER – İYİNİYETLE HAK KAZANIMI – ŞERHİN ETKİSİ – YANLIŞ KADASTRO

OLAY: Yeşilyurt köyü sakinlerinden amcaoğulları Salim Ş. ile Selim Ş. kendilerine ait tarlalarında çiftçilik yaparak geçimlerini sağlamaktadırlar. Köylerinde 2007 yılında kadastro çalışması yapılmıştır. Kadastro teknisyenlerinin hatası sonucu her nasılsa Salim’ in taşınmazı Selim adına kaydedilmiş, Selim’ in taşınmazı ise Salim adına kaydedilmiştir. Şahıslar da bu durumu fark etmemiştir. 2015 yılında Salim şehre taşınmaya karar verir. Şehirde iş kurmak için gerekli sermayeyi elde etmek için tarlasını satmaya karar verir. Bu sebeple şehirde bulunan köylüsü Şinasi ile anlaşır. Şinasi tarlanın mülkiyeti için 125.000 lira verecektir. Taraflar gerekli işlemleri tamamlar ve Salim tescil talebinde bulunur. Tescil talebi 02.03.2015 günü 11.05’ de yevmiye defterine işlenir. Şinasi mülkiyet üzerine geçtikten 9 ay sonra tapuda gözüken arazisini görmek için köye gider. Tarlada Selim’ in çalışmakta olduğunu görür. Selim tarlanın babasından beri kendilerinin olduğunu belirtir. Şinasi bu tarlanın tapuda Salim’ in üzerine gözüktüğünü söyler. Durumu haber alır almaz Salim, gerçekte maliki olduğu ancak tapuda Selim’ in üzerine gözüken tarlasını geri almak için Avukata müracaat etmeyi düşünür. Aynı şeyi Selim’ de düşünmektedir.

SORULAR:

1- Tapuda Salim’ in üzerine kaydedilen ancak gerçekte Selim’ e ait bu tarlanın mülkiyetini Şinasi kazanabilmiş midir? Detaylı ve Hukuki gerekçeye dayanarak ilkeler ışığında izah ediniz.

Cevap: Taşınmazlardaki hakların aleniyetinin sağlanması açısından Tapu Sicili Sisteminin kabul edildiği Türk-İsviçre Hukuk Sisteminde, tapu siciline hâkim olan bazı esas ilkeler mevcuttur. Ayni Kayıt İlkesi’ ne göre, her taşınmaz için kendisine ait bir sayfa açılır ve bu sayfada taşınmazın maliki, nitelikleri, varsa üzerinde mevcut ayni haklar, şerhler ve beyanlar gösterilmektedir. Ancak her sistemde olduğu gibi bu sistemin de bazı sakıncaları mevcuttur. Bu sakıncalardan birisi de, bazen taşınmazın malikinin olması gereken kişiden farklı bir kişi olması veya adının yanlış yazılması bazen niteliklerinin bazen de üzerinde olması gereken bir kaydın olmaması yahut olmaması gereken kaydın bulunmasıdır. Bu sakınca bazen kadastro işlemleri sonucunda bazen de tapu sicil işlemleri yapılırken oluşmaktadır.

               Sicil sistemimize hâkim olan bir diğer ilke ise, Aleniyet İlkesi’ dir. Bu ilkeye göre taşınmazın fiili durumu tapuda bulunan kayıtlara göre belirlenir. Bu sebeple tapu sicili tutma görevini üstlenen Devlet’ in fiili durumu mümkün olan en iyi şekilde tapuya yansıtmalıdır. Aksi halde doğacak hak kayıplarından Devlet’ in sorumluluğu doğacaktır. Çünkü aleniyet ilkesi gereği, tapu kayıtlarının fiili durumu yansıttığı kabul edilir. Ve şahıslar tapu kaydına güvenerek hak kazanımında bulunursa (örneğin, TMK 1023) hak kaybına uğrayan gerçek hak sahibi (işlem güvenliğinin korunması), eğer tapudaki kayda güvenmesi sonucu işleme giren ancak hak kazanamayan kişi (hak güvenliğinin korunması sonucu), (örneğin, çift tapu), tapunun aleniyetini gereği gibi sağlayamayan Devletin Sorumluluğuna müracaat edebilir.

               Bir diğer ilke, Tescil İlkesi’ dir. Bu ilkeye göre, taşınmaz üzerinde doğumu (kazanılması), değiştirilmesi yahut sona erdirilmesi istenen hak kural olarak tapuda yapılacak geniş anlamda tescile göre mümkündür. Hakkın doğumu için tescil, değiştirilmesi için tadil, sona erdirilmesi için de terkin işleminin tapuda gerçekleştirilmesi şarttır. Geniş anlamdaki tescile göre, hakkın mevcudiyeti ve niteliği belirlenecektir. Tescilin olumlu ve olumsuz olarak iki sonucu vardır. Tescilin olumsuz hükmüne göre, ayni hak tescil edilmedikçe, ayni hak olarak varlık kazanamaz. Hatta ayni hakkın tescilden önce kazanıldığı durumlarda hak üzerinde tasarrufta bulunulabilmesi için tapuya tescil yapılması gerekir. Diğer taraftan, tapu kütüğünde yazılmayan bir yükümlülük veya taşınmaz kısıtlanması da kural olarak bunları bilmeyen iyiniyetli kişilere karşı ileri sürülemez. Tescilin üçüncü şahıslar için taşıdığı değere ise tescilin müspet hükmü denir. Bu hükme göre, hiç kimse tapu sicilinde bulunan bir kaydı bilmediğini iddia edemez. Burada tescilin iyiniyeti önleyici ve koruyucu etkisi vardır. Kişiler tapuda yazılmayanı bilmek zorunda olmadığı gibi yazılmış olanı da bilmediklerini iddia edemezler.

               Bir diğer ilke ise, Tescilin İlliliği (Sebebe Bağlılığı) İlkesi’ dir. Bu ilkeye göre, Türk-İsviçre Tapu Sicil sisteminde yapılacak geniş anlamdaki tescillerin geçerliliği, tescilin yapılmasına esas teşkil eden hukuki sebebin geçerliliğine bağlıdır. Örneğin, taşınmaz mülkiyetinin devri için yapılan satış işlemi, ehliyet, şekil, konu vb. açılardan geçerli bir hukuki işlem olmalı ki bu işleme dayanılarak yapılan tescil işlemi de geçerli bir tapu işlemi olsun, yolsuz bir tescili sonuç vermesin. Ancak her ne kadar bir tescil yolsuz da olsa tapuda fiili duruma aykırı da olsa bir hukuk durum oluşturduğundan bazı neticeler doğurmaktadır. Örneğin, bu yolsuz tescile dayanarak TMK. 1023 gereği ayni hak iktisabı kanunen korunmuştur. Ancak bu şu demek değildir ki, tapudaki yolsuz kayıt sebebiyle sebepsiz zenginleşen kişiye dava açılmasın.

               Bir diğer ilke ise, Tapuya İtimat İlkesi’ dir. Bu ilke aslında kendinden önceki dört ilkenin tabii bir sonucudur. Şöyle ki ayni kayıt sistemine göre oluşturulan tapuda, her nasılsa tescili yapılarak kamuya açık hale getirilmiş bir kayda güvenerek hukuki kazanım yoluna giden kişiler bazı durumlarda kanunen korunmuştur. Bu durumlarda işlem güvenliği üstün tutularak hak güvenliğine karşı kanun koyucu tarafından tercih edilmiştir. Ancak bu durumda kişilerin iyiniyetli olması gerekir. MK m.3’ e göre iyiniyet asıl olduğundan aksi ispat edilene kadar 3. Kişilerin tapudaki yolsuz kayda güvenerek iktisap ettikleri ayni haklar, bu ilkeye dayanarak TMK 1023 gereği korunmaktadır.

               Olayımızda kadastro çalışmalarında yapılan bir yanlış sonucu gerçekte Selim’ in olan bir taşınmaz tapuda Salim adına kaydedilmiştir. Burada yolsuz tescil söz konusu olmaktadır. Kural olarak yolsuz bir tescile dayanarak kazanılacak yapılacak tescillerde yolsuz olacaktır. Ancak kanun koyucu Tapuya İtimat İlkesi gereği TMK m. 1023’ de Sebebe Bağlılık ilkesi’ nin bir istisnasını öngörmüştür. Tmk 1023’ e göre; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetli dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” Tmk m. 1023’ e gör hak kazanımının korunması için şartlar şunlardır:

  1. Öncelikle yolsuz bir tescil bulunmalı, bu yolsuzluk hukuki sebebin şekil eksikliğinden doğabileceği gibi ehliyet eksikliği, irade fesadı, gabin veya muvazaadan da doğabilir. Ayrıca iktisapta bulunacak kişiler sadece tapu kütüğündeki kayda bakmaları yeterlidir. Bunun dışında yevmiye defterini, tamamlayıcı belgeleri kontrol etmeleri gerekmemektedir.
  2. Bu yolsuz tescile dayanarak ayni bir hak iktisap edilmeli, şahsi hak veya şerh ile kuvvetlendirilmiş bir şahsi hak bu anlamda korunmaz.
  3. Ayni hakkı iktisap eden kişi 3. Bir kişi olmalı; 3. Kişiden maksat, yolsuz tescilin aralarında oluştuğu kişiler ve mirasçıları dışındaki kişilerdir.
  4. 3. Kişi iyiniyetli olmalı, iyiniyet sadece tapu siciline karşı olan güvendir. Tapu dışındaki bir unsura mesela vekâletnameye güven bu konuda korunmaz. Ayrıca MK m. 3’ e göre sübjektif iyiniyet esas olduğundan 3. Kişinin iyi niyetini ispat etmesi gerekmez. Kötü niyeti iddia eden karşı taraf bunu ispatlamalıdır ve bu ispatı her türlü delille yapabilecektir.
  5. Tasarruf yetkisinin eksikliği dışındaki tescil prosedürünün tam olması gerekir.

TMK 1023’ de hak yerine işlem güvenliği korunmaktadır. Olayımıza baktığımızda Şinasi, tapuda Salim adına kayıtlı taşınmazın mülkiyetini devralmak amacıyla gerekli tapu işlemlerini yerine getirmiştir. Ortada geçerli bir satış sözleşmesine (şekil, konu, ehliyet vs.) dayanan bir ayni hak iktisabı söz konusudur (çünkü aksi ifade edilmemiş.) İktisapta bulunan kişi olaydan habersiz Şinasi’ dir. Şinasi tescilin yolsuzluğunu ancak Selim ile karşılaştığında (tescilden 9 ay sonra) öğrenmiştir. Tmk 1023 gereği gerekli olan iyiniyet tescil anında mevcut olması gereken iyi niyettir. Tescilden sonra gerçek durumun öğrenilmesi tesirsizdir.  Olayımızda tasarruf yetkisi dışındaki diğer tescil prosedürleri aksi belirtilmediği için geçerli kabul edileceğinden Şinasi, TMK 1023 gereği mülkiyeti kazanmıştır. Ancak bu durumda Salim’ in satım sonucu kazandığı 125.000 lira sebepsiz zenginleşme konusu teşkil edecektir.

2- Eğer olayımız şöyle olsaydı; daha önceki kanun döneminde tapuda Selim adına kayıtlı tarla yeni kadastro çalışması sürecinde Salim üzerine kaydedilseydi 1. Soruya vereceğiniz cevap değişir miydi?

Cevap: Toplu taşınmazlar ilişkin m. 44 hükmü ayrık tutulur ise, daha önce (2613 veya 766 sayılı kanunlara göre) kadastrosu veya tapulanması yapılmış yerlerin kadastrosu yapılamaz (KK. M. 22). İkinci kadastro yapıldığı takdirde, ikinci kadastro kayıtları kesinleşip, tapuya tescil edilseler dahi, bu ikinci kayıtların mutlak olarak hükümsüz olacağı için malik bu kayıtların terkinini TMK 1026’ ya göre talep edebileceğini, malik talepte bulunmasa bile bu kayıtların Tapu Sicil Müdürlüğünce re’ sen iptal edilebileceği KK m. 22 tarafından açıklanmaktadır.

Bu sebeplerden dolayı çifte tapu halinde yolsuz kayda dayanan 3. Kişilerin, TMK 1023 göre iktisapları korunmaz. Çünkü tapuda iki kayıt bulunacağı için Tescil İlkesinin müspet hükmü sonucu Şinasi tapuda bulunan diğer kaydı bilmediğini ileri süremeyeceğinden ve diğer tapu kaydı, Tapuya İtimat ilkesi’ ni öne sürmeyi engelleyeceği için 1023’ e dayanamayacaktır.

3- Salim’ in tapuda tescil talebinde bulunmasının hukuki mahiyeti nedir? Doktrindeki görüşleri de göz önünde bulundurarak irdeleyiniz.

Cevap: Bir ayni hak ya taşınmaza sayfa açılırken veya sayfa açıldıktan sonra tescil edilir. Taşınmaza sayfa açılırken mevcut ayni haklar özellikle mülkiyet, sayfa açılması işlemi esnasında re’ sen tescil edilir (3402 s. KK m. 13, 19, 22).

Sayfa açıldıktan sonra, mevcut sayfaya tescil yapılabilmesi iki şartın yerine getirilmesi gerekir:

  1. Tasarrufa yetkili kişinin tescil talebinde bulunması,
  2. Talepte bulunanın tasarruf yetkisini ve tescilin sebebini belgelendirmesi,

MK m. 1013’ e göre; “Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır.” MK m. 1013/2’ e göre ise, “Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur.” Bir diğer deyişle, bir ayni hak tescilden önce kazanılmışsa, kazanan kimse gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir. Yani açıklayıcı tescil durumunda tescil talebi usuli bir işlem olarak kabul edilmektedir. Fakat ayni hakkın kazanılmasının tescile bağlı olduğu hallerde, tescil talebinin hukuki niteliği tartışmalıdır. Bu konuda 3 görüş mevcuttur:

               Eski bir görüşe göre, tescil talebi ayni akit olarak görülmektedir. Her ne kadar tescil talebi ayni hak sahibinin tek taraflı beyanı ile yapılmakta ise de bunu ayni hakkı iktisap edecek kişinin kabul beyanını da içermektedir. Ancak bu akit, talebin tapu memuru tarafından teslim alındığı anda gerçekleşmiş olur. Bu görüşe göre, akdi niteliği haiz bir tasarruf işlemidir.

               Diğer bir görüş, tasarruf işlemi tescile dayanak teşkil eden borçlandırıcı işlemin içinde görmektedir. Bu görüşe göre tescil talebi ayni etkisi olmayan usuli bir işlemdir.

               Hâkim olan üçüncü bir görüşe göre, talepte bulunanın tek taraflı iradesine dayanan bir tasarruf işlemi olarak görmektedir. Yani tescil talebinin kendisinden beklenen hukuki sonucu doğurması için ayni hakkı iktisap edenin buna iştiraki şart değildir. Böylece tescil talebi bir yandan ayni hakka etki eden bir tasarruf işlemi bir yandan da tapu memuruna hitap eden, onun harekete geçmesini sağlayan usuli bir işlemdir.

               Bu konudaki tartışmalar salt teoride kalan tartışmalar olmayıp hukuki ve pratik sonuçları haizdir. Mesela, talep usuli bir işlem olarak kabul edildiği takdirde talep olmaksızın yapılan tesciller geçerli olarak kabul edilecektir. Eğer tasarruf işlemi olarak kabul edildiği takdirde, geçerli bir talep olmaksızın yahut talep olmaksızın yapılan tesciller yolsuz olacaktır.

               Bir diğer sonuç ise talebin geri alınıp alınamayacağı hakkındadır. Şöyle ki: tapu sicil sisteminde, ayni hakkın tesis veya devrini sağlayan maddi fiil, yevmiye defterine yapılan kayıt değil, tapu kütüğüne yapılan tescildir. O halde yevmiye defterine yapılan kayıt henüz tapu siciline işlenmeden önce geri alınabilecek midir? Bu soruya verilecek yanıt hangi görüşün kabul edileceğine göre değişecektir. Bazı yazarlar ve İsviçre Federal Mahkemesi bazı kararlarında bu duruma olumlu yanıt verdikleri için hâkim olan yeni görüşçe eleştirilmiştir. Hâkim görüşe göre, malik talepte bulunmakla borçlandırıcı işlemle yükümlendiği borcu (mülkiyeti nakletme veya sınırlı ayni hak kurma gibi) yerine getirmiş olacak ve artık bu ifa fiilinden istese de dönemeyecektir. Bu durumda yevmiye defterine yapılan kayıt esas alınacaktır, bu andan itibaren talep sahibi artık taşınmazı üzerinde tasarrufta bulunma hakkını kaybetmiş ve iktisapta bulunan karşı taraf beklenilen (muntazar) bir ayni hakka sahip olur.

Ayrıca geri alma imkânının tanınması, talebin şarta bağlı olarak yapılamayacağı ilkesine de aykırı düşer.

4- Tescil talebinin yevmiye defterine işlenmesindeki gaye nedir?

Ayni haklar tapu kütüğüne tescil ile doğar. Tescil, yetkili kişinin tapu memuruna yapacağı yazılı talep üzerine yapılır (TST m. 16/1). Tescil talebi tapu kütüğüne işlenmeden önce tapu memurları tarafından bunların doğruluğunun araştırılması gerekmektedir (TMK 1015, TST 18/1).  Bu araştırma bazen uzun zaman alabilir. Araştırma sebebiyle oluşacak tescil gecikmesi, taşınmaz üzerindeki ayni hak sırasını veya sahibini etkileyebilir. Bu nedenle tescil taleplerinin başvuru sırasına göre önce yevmiye defterine kaydı gerekir (TST 23). Bu kayıt, yazılı talebin verildiği tarih, saat ve dakika, talepte bulunanı adı ve soyadı, talebin niteliği gibi TST 23/3’ te gösterilen bilgilerden oluşur.

 İşte tapu kütüğüne tescille doğan ayni haklar, yevmiye defterine kayıt edildiği andan itibaren hüküm ve sonuç doğurmaya başlar. Yevmiye defterine zamanında yapılmayan kayıt, ilgilinin zararına sebep olursa Devletin Sorumluluğunu doğurur. Gerekli araştırmalar tamamlandıktan sonra tapu kütüğüne yapılacak kayıttaki tarih, yevmiye defterine yazılan kayıttaki tarihtir. Ayrıca tescil talebinin yevmiye defterine kaydolunduktan sonra geri alınamayacağı son zamanlarda doktrinde kabul edilmektedir.

5- Salim veya Selim bir avukat olarak size müracaat etmiş olsaydı, öğrenmiş olduğunuz Eşya Hukuku bilgileri ışığında hakkını geri alabilmesi ve hak kaybına uğramaması için onu nasıl yönlendirirdiniz?

TMK 1025 tapu kütüğünün düzeltilmesi için açılacak davaları bir süre aşımına tabi tutmamışken, KK 12/3 maddesi bunu on senelik hak düşürücü süreye tabi kılmıştır. Ancak 1025 göre açılacak davaların süre aşımına tabi olmadığı mutlak değildir, çünkü bu TMK 712, 713 ve 1023 bu kuralı sınırlar. Ancak KK 12/3’ e göre öngörülen 10 yıllık hak düşürücü sürenin MK 2’ deki objektif dürüstlük kuralı gereğince istisnalarının olduğu doktrinde savunulmaktadır. (Detaylı Bilgi için Bakınız: Şeref Ertaş; s. 200 vd.)

Kadastro çalışmaları sonucunda oluşturulan tutanaklardaki tespit ve sınırlandırmalara karşı 30 günlük ilan süresi içinde Kadastro mahkemesinde dava açılabilir. Bu süre geçtikten sonra kadastro mahkemesinde dava hakkı düşer. Zamanında itiraz edilmediği veya kadastro mahkemesine başvurulmadığı için kesinleşen tutanaklar uyarınca yapılan tesciller aksi hükmen sabit oluncaya kadar geçerlidirler. Kadastro mahkemesinde dava hakkının düşmesi ilgililerin genel mahkemelerde dava açma hakkını engellemez.

Ancak Kadastro Kanunu m. 12/3’ e “ tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak” genel mahkemelerde dava açılamaz. Bir diğer deyişle kadastro çalışması tamamlanıp tutanaklar kesinleştikten sonra ortaya çıkan sebeplere dayanılarak açılacak davaların takibi bu 10 yıllık süreye tabi değildir.

Ayrıca kesinleşmeden sicile geçirilen kadastro tutanaklarına dayanan tapu sicillerine karşı KK 12/5 gereğince 20 yıl içinde dava açılmalıdır.

               İlgililerin KK. 12/3’ e göre, 10 yıl içinde düzeltim davası açması, davalının TMK 712 ve 1023’ e göre hak iktisap etmemesine bağlıdır. (Detaylı bilgi için Bakınız: Şeref Ertaş, Eşya Hukuku)

        Dolayısıyla olayımızda Salim’ in aslında kendinin olan ancak tapuda kadastro çalışmaları sırasında yanlışlıkla Selim adına kaydedilen tarlası için kadastro çalışmaları üzerinden henüz 10 yıllık hak düşürücü süre dolmadığından dolayı KK 12/3’ e göre dava açabilmesi mümkündür. Ayrıca Salim tarlanın kendisi lehine tespiti yapılana kadar hak kaybına uğramaması (özellikle 1023’ e göre) için Tapuda Selim adına kayıtlı taşınmazı üzerine TMK 1011 uyarınca geçici tescil şerhi koydurması faydasına olur.

           Ancak Selim için aynı şey söylenemez. Çünkü gerçekte Selim’ in olan ancak tapuda Salim adına kaydedilen tarlayı TMK 1023’ e göre Şinasi iktisap etmiştir. Bu durumda Selim, Salim lehine sebepsiz iktisap davası açmalıdır.

6- Fiili anlamda taşınmaz kavramı ile hukuki anlamda taşınmaz kavramlarını izah ederek aralarında bulunan farkları belirtiniz.

Tapulamanın konusunu teşkil eden taşınmaz kavramı ile taşınmaz eşya kavramını birbirine karıştırmamak gerekir.

           Taşınmaz eşya kavramı, ne kendi gücü ne de dışarıdan uygulanacak başka bir güç ile sınır ve özüne dokunmaksızın bir yerden başka bir yere taşınamayan eşya anlamına gelir. Buna karşılık taşınmaz kavramı, tapu veya kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmiş TMK 704 ve 998 veya TST 8/1’ de sınırlı sayıda biçimde gösterilmiş maddi ve ekonomik değer ihtiva eden hak konularıdır.

               Örneğin tapu kütüğüne kaydı mevcut olmayan bir arazi, tarla veya arsa maddi anlamda (gerçek anlamda) bir taşınmaz niteliğine haiz iken, hukuki anlamda bir taşınmaz olarak kabul edilmez. Hatta bu durum kendileri için oluşturulmuş sicile kaydı gereken kamu orta malları için de aynıdır.

      Buna karşılık, maddi anlamda taşınmaz bir eşyanın niteliklerini taşımayan bağımsız ve sürekli haklar ise eğer tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilirse hukuki anlamda taşınmaz niteliğine haiz olurlar.

          Kanun koyucu hukuki anlamda taşınmazı öngörürken iktisadi ve sosyal hayatın gereklerini göz önünde bulundurarak, gerçek anlamda taşınmaz eşya olmayan bazı hakları hukuki bakımdan taşınmaz rejimine tabi kılmıştır. Bunun yanında gerçek anlamda bir taşınmaz eşya olan ancak tapuya kayıtlı bulunmadığı için Medeni Kanunda öngörülen taşınmaz hükümlerinin uygulanması mümkün olmayan taşınmaz eşyaları ise taşınmaz kavramına dâhil etmemiştir. (Ünal/Başpınar, s. 310 vd.)

OLAY 2: Adilhan’ ın malik olduğu taşınmazın üzerinde üst hakkı mevcut olan Bağriyan, üst hakkını satmak üzere Civelek ile anlaşmışlardır. Sözleşme sonucu bedelin bir kısmını peşin alan Bağriyan tescil talebini yapma konusunda Civelek’ i oyalamaktadır. Bu sırada Adilhan’ ın kendisinden memnun olduğu tapuya kayıtlı dairesinde oturan kiracısı, kendisine kira sözleşmesini tapuda şerh ettirme talebinde bulunmuştur.

SORU1: Eşya Hukuku dersi alan bir öğrenci olarak akrabanız Civelek’ e ne yapmasını tavsiye etmeniz gerekirdi?

CEVAP 1: Burada Civelek’ in açması gereken dava Tescile Zorlama Davası’ dır. Bu dava MK 716/1’ e dayanmaktadır. Maddeye göre, “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.”  

          Bu davayı şahsi hakka dayananlar açmalıdır. Bu dava sonucunda verilen karar hak açısından kurucu nitelikte olacaktır. Davanın kazanılması sonucu yapılcak tescil ise açıklayıcı nitelikte olacaktır. Zaten Eğer kişi ayni hakka dayansaydı sicilin tashihi davası açması gerekirdi.

           Ayrıca Civelek hakkı dava yoluyla kazanma sürecinde hak kaybına uğramamak adına ayni hak iktisaplarından korunmak için tasarruf yetkisinin kısıtlanması şerhi verilmesini istemelidir.

 Şerhler üç amaca yönelik yapılabilir:

  1. Şahsi hakların kuvvetlendirilmesi,
  2. Malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılması,
  3. Geçici tescilin tapu kütüğüne yazılmasını sağlar,

SORU2: Kira sözleşmesinin tapuya şerhi ne gibi sonuçlar doğurur?

CEVAP 2: Bir şahsi hak tapu kütüğüne şerh edilmekle ayni hak niteliği kazanmaz. Yalnızca taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hale gelir (TMK 1009). Şahsi hakların şerhinin iki önemli sonucu mevcuttur. Biri, eşyaya bağlı borç etkisidir. Diğeri, munzam etkidir.

Eşyaya Bağlı Borç Etkisi: Şerhten sonra taşınmazı iktisap eden her malik, bu haktan doğan borçları ifa etmek yükümlülüğündedir.

Munzam Etki: şerhten sonra hak iktisap eden, şerhten sonra taşınmaz üzerinde iktisap edilen ve şerh edilen hak sahibine zarar veren hakların bertaraf edilmesi, bu hak sahibine karşı etkisiz hale gelmesidir.

Bu pratik çalışmanın sizlere faydalı olması dileğiyle…

(2017-2018 yılında hazırlanmıştır.)

Yazar Hakkında

Ahmet Fevzi Kibar

Ahmet Fevzi Kibar

Akademisyen, Hukuki Danışman ve Yazar
Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu, Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Özel Hukuk yüksek lisans mezunu ve İstanbul Üniversitesi Özel Hukuk doktora eğitimi (devam ediyor). Kişiler, Aile, Eşya, Miras, Borçlar, Gayrimenkul, Fikri Mülkiyet ve Ürün Sorumluluğu Hukuku alanlarında çalışma yapmaktadır. Ayrıca hikâye, deneme ve eleştiri yazarlığı da yapmaktadır. Evli ve baba.

Yorum Yap

Konuşmaya Başla
WhatsApp Destek Hattı
Merhaba, EŞYA HUKUKU PRATİK ÇALIŞMA (7) bu konu hakkında destek alabilirsiniz...