OLAY: Şinasi, sahte vekâletname ile Sema’nın çarşı mevkiine yakın bulunan dairesini tapuda üzerine geçirir. Tapudaki işlemden sonra boş olan daireye bir kiracı almaya karar verir. Üniversiteden yeni mezun Berna da diş kliniği açmak için uygun fiyatlı olan bu daireyi kiralar. Bu mevkiin işleri açısından iyi olduğunu gören Berna, Şinasi ile anlaşır ve taraflar arasında uzun süreli bir kira sözleşmesi imzalanır ve kira sözleşmesinde Berna lehine bir ön alım hakkı tanınır. Kira sözleşmesinden doğan ön alım hakkı ayrıca tapuya şerh ettirirler. Şinasi, borçları sebebiyle X Bankasından kredi çekmek istemiştir. Banka ancak borcunda karşılık daireye ipotek koyma teminatı karşılığında kredi verebileceğini belirtir. Bunun üzerine tapuda banka lehine ipotek tesis edilir.
Soru 1: Öncelikle olayda belirtilen hukuki işlemleri belirterek bunların hukuki durumuna kısaca değininiz.
a) Olayda ilk olarak sahte vekâletname kullanılarak tapuda yapılan bir mülkiyet devri söz konusudur. Tapuda yapılan işlemlerin sebebe bağlılığı ilkesi gereğince tapu işlemine dayanak olan hukuki işlemde ortaya çıkan sakatlık (geçersizlik) tapudaki işlemi de geçersiz kılar. TMK’nın birçok maddesinde (Örneğin, 1024, 1025) belirtildiği üzere bu durum “yolsuz tescil” olarak adlandırılır.
b) Şinasi ile Berna arasında bir kira sözleşmesi imzalanmıştır. Borçlar Hukuku’na göre sözleşmeden doğan alacak hakları kişisel hak olup mutlak değil nispî nitelik arz ederler. Dolayısıyla sözleşmenin hüküm ve sonuçları kural olarak sadece sözleşme taraflarını bağlar ve bu sözleşmeden doğan haklar ve borçlar ancak taraflar arasında ileri sürülebilir.
c) Şinasi ile Berna arasında akdedilen kira sözleşmesinden doğan önalım hakkı tapuya şerh edilmiştir. TMK m. 1009’a göre, “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir”. Söz konusu hükme göre, her kişisel hak değil ancak kanunda açıkça izin verilenler tapuya şerh edilebilir. Dolayısıyla hükümde açıkça belirtildiği üzere önalım hakkının tapuya şerhi mümkündür.
Kanun koyucu bazı kişisel haklar açısından azami şerh süresi öngörmüştür. TMK m. 735/II ile TMK m. 736/II’de önalım, alım, geri alım hakları için on yıllık, Tapu Kanunu m. 26/VIII’de taşınmaz satış vaadinden doğan hak ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak için beş yıllık azami süre öngörülmüştür. Bu haklar dışındaki kişisel haklar için bir azami süre tayin edilmemiştir. Ancak burada genel hükümler TMK m. 23/II ve TMK m. 2 gereğince somut vakıalar açısından hakkaniyete uygun bir üst sınır tayinine engel yoktur.
d) Şinasi, borçları sebebiyle bankadan kredi çekmiş ve bunun teminatı olarak daire üzerinde bir ipotek tesis ettirir. Daire, TMK m. 704/b.3 gereğince bir taşınmaz mülkiyetidir. Eşya Hukuku kapsamında düzenlenen aynî haklara hakîm olan bazı ilkeler mevcuttur. Bunlardan biri de “sınırlı sayı ve tipe bağlılık ilkesi” dir. Bu ilkeye göre kanunda öngörülen dışında bir aynî hak ihdas edilemez. Sınırlı aynî haklar esasen üç çeşittir. Bunlar; irtifak hakları (TMK m. 779-838), taşınmaz yükü (TMK m. 839-849) ve rehin hakları (TMK m. 850-972)’dır.
TMK m. 850’ye göre, “taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir”. Yine TMK m. 881 vd. ipotek hakkı düzenlenmiştir.
Soru 2: Sema’nın ölümü üzerine durumu fark eden mirasçıları haklarını korumak için hangi hukuki imkânlara müracaat edebilirler?
Yukarıda bahsettiğimiz üzere Şinasi, sahte vekâletname kullanarak söz konusu daireyi tapuda üzerine geçirmiştir. Şinasi her ne kadar tapuda malik gözükse de söz konusu tescil yolsuzdur. Dolayısıyla Şinasi, henüz dairenin gerçek anlamda maliki olamamıştır. TMK m. 1023’e göre, dairenin mülkiyeti henüz bir üçüncü kişi tarafından da devralınmamıştır.
TMK m. 1025’e göre, “bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir”. İlgili hüküm gereğince Sema’nın mirasçıları, Şinasi üzerinde bulunan yolsuz tescil açısından tapu sicilinin düzeltilmesi davası açarak haklarını elde edebilirler. Ayrıca dava devam ederken hak kaybına uğramamak adına TMK m. 1011 gereğince taşınmazın tapu sicil sayfasına geçici tescil şerhi yapılmasını istemeleri yerinde olacaktır.
Soru 3: Berna lehine tanınmış olan ön alım hakkının tapuya şerh edilmesi ne gibi hukuki sonuçlar doğurur? Sema’nın mirasçılarının daireyi geri aldıkları ihtimalde Berna söz konusu ön alım hakkını onlara karşı ileri sürebilir mi?
a) TMK m. 1009/II’ye göre, “Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir”. İlgili hükümden anlaşılacağı üzere tapuya şerhedilen kişisel haklar herkese karşı değil ancak taşınmazın üzerinde söz konusu şerhten sonra hak kazanan yeni maliklerine, aynî hak ve şerh sahiplerine karşı ileri sürülebilecektir. Bu durum hakkın ileri sürülebileceği kişi çevresine göre yapılan tasnif açısından özellik arz etmektedir. Dolayısıyla şerhin bu etkisini açıklamak için öğretide çeşitli görüşler ortaya çıkmıştır:
Hâkim görüşe göre, şerhin sonraki malikler açısından ortaya çıkan bu etkisi “eşyaya bağlı borç” etkisi olarak tanımlanmaktadır. Yani, kimler şerhten sonra taşınmaz üzerinde malik olursa şerhin muhatabı da onlar olacaktır.
Şerhin diğer etkisine, öğretide “munzam etki” denilmektedir. Şerhedilmiş olan ön alım hakkı sahibi tarafından kullanılıp satış ilişkisi doğduktan sonra malik taşınmazı önalım hakkı sahibine değil de bir başkasına satıp devrederse burada devir borcu son malike geçmez. Ancak ön alım hakkı sahibi munzam etki sayesinde son malikten devir borcuna engel olan durumu kaldırmasını talep edebilir. Yani munzam etki sayesinde ön alım hakkı sahibi son malik adına olan tescilin terkinini talep edebilir.
Başka bir ifade ile munzam etki sayesinde, şerhedilen hakkın kullanılmasından sonra tapuda yapılan işlemlerin bu hakka zarar verdikleri ölçüde geçersiz (etkisiz) kılınması söz konusudur. Zira “tapu sicilinin açıklığı ilkesi” gereğince şerh sebebiyle kişisel hak sonraki hak elde eden kişilerin görünümüne açıktır. Sonradan hak elde edenlerin edinimi şerhe zarar vermedikleri ölçüde geçerlidir (TMK m. 1009/2).
b) Berna lehine bir ön alım hakkı tanınmıştır ve bu hak şerh edilmiştir. Peki, bu şerhe dayanarak Berna, bu sözleşmeyi Sema’nın mirasçılarına karşı ileri sürebilir mi?
Bu olayı çözümlerken ayrıca şu noktayı belirtmekte fayda vardır: ön alım hakkının konusu olan daire, tapuda Şinasi üzerine tescil edilmiştir. Ancak bu tescil, yolsuz bir tescildir. Yolsuz bir tescile dayanarak hak kazanımı TMK m. 1023’te düzenlenmiştir. Dolayısıyla bu sorunun cevabı için TMK m. 1023’e bakılmalıdır.
TMK m. 1023’e göre, “tapu kütüğündeki yolsuz tescile dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur”. Bu hükmü yukarıda detaylı incelediğimiz için burada detaya girmeden cevaplayalım. Şerh işleminde bir aynî hak kazanımı söz konusu değildir. Şerhe konu hak bir kişisel haktır. Dolayısıyla, TMK m. 1023’e göre, Berna’nın tapuda yapmış olduğu şerh geçerli değildir. Berna, bu şerhi Sema’nın mirasçılarına karşı ileri süremez.
Soru 4: Şinasi ile banka arasındaki işlemin hukuken geçerli olup olmadığını değerlendiriniz. Sema’nın mirasçıları daireyi geri aldıkları ihtimal açısından nasıl bir sonuç doğacağını belirtiniz.
Yukarıdaki izahları burada tekrarlamadan doğrudan ilgili maddemiz TMK m. 1023’e gidelim. İpotek hakkı bir rehin hakkıdır. Rehin hakları, aynî hak olduğu için TMK m. 1023 kapsamındadır. Olayda üçüncü kişi konumunda olan banka tüzel kişiliği iyiniyetli ise bu madde kapsamında ipotek hakkının tescili geçerlidir ve korunur. X Bankasının, kötüniyetine dair olayda bir olgu mevcut değildir. TMK m. 3’e göre, iyiniyet asıl olması ilke gereğince aksi ispatlanana kadar X bankası iyiniyetli kabul edilir. Dolayısıyla, X bankası lehine tescil edilen ipotek hakkı hukuken geçerlidir.
Sema’nın mirasçıları tapu sicilini düzelttirdiklerinde söz konusu daire üzerindeki ipotek hakkı kalmaya devam eder. Mirasçılar söz konusu ipotek sebebiyle uğradıkları ve uğrayacakları zararların tazminini buna kusuruyla sebep olan Şinasi’den talep edebilirler.
Bu pratiğin sizlere faydalı olması temennisiyle…
NOT1: Bu pratik tarafımca orijinal olarak hazırlanmış olup link olmadan (atıf yapılmadan) paylaşılması Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu’na aykırıdır.
NOT2: Anlayamadığınız yerleri ayrıca bu pratiğin altına yorum yaparak belirtebilirsiniz. Böylece size uygun zamanda cevap vermeye çalışacağım.
Sınavlarda ve meslek hayatımızda olayları doğru çözümleme becerisi kazanmak için;
Oldukça faydalı pratikler olmuş. Emeğinize sağlık
Teşekkürler Melike, iyi çalışmalar dilerim.