Pratik Çalışma

EŞYA HUKUKU PRATİK ÇALIŞMA (2)

EŞYA HUKUKU PRATİK ÇALIŞMA 4
Ahmet Fevzi Kibar
Arş. Gör. Ahmet Fevzi Kibar

TAPUYA HAKİM OLAN İLKELER – TESCİL İLKESİ – TESCİLİN SEBEBE BAĞLILIĞI İLKESİ – TAPU SİCİLİNE GÜVEN İLKESİ – TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ – YOLSUZ TESCİL – TMK m. 1023 – BÜTÜNLEYİCİ PARÇA – TAŞKIN YAPI

OLAY: Ali, ruhsal bunalım geçirdiği bir dönemde üzerine kayıtlı bulunan taşınmazı (arsa) arkadaşı Remzi’ye rayicin çok altında bir fiyata (25.000 tl) satar ve tapuda devir işlemi yapılır. Sonradan Ali’nin bu dönemde ayırt etme gücünün olmadığı ortaya çıkar. Taşınmazı devralan Remzi, kısa süre sonra taşınmazı bir emlakçı vasıtasıyla (250.000 tl) olan bitenden habersiz Nazmi’ye satar ve tapuda devir işlemi gerçekleşir. Nazmi, arsayı satın aldıktan sonra üzerinde yazları memleketine geldiğinde ikamet etmek tek katlı bir ev inşa eder. Nazmi’nin memleketinde olmadığı bir dönemde Ziya, kendi arsasına sınır olan Nazmi’nin arsasına taşacak şekilde bir ahır inşa eder ve Nazmi’nin arsasının boş kalan kısmına sebze eker.

Sorular:

Soru 1: Ali ile Remziarasındaki hukuki işlemleri tanımlayıp geçerliliğini tartışınız. Söz konusu arsanıntapuda Remzi adına kayıtlı olması nasıl bir hukuki sonuç doğurur? Tapu siciline hâkim olan ilkeler ışığında yorumlayınız.

a) Ali ile Remzi arasında bir taşınmaz satış sözleşmesi vardır. Ayrıca bu sözleşmeye dayanarak tapuda taşınmazın devredilmesi, yani tapu sicilinde Ali’nin üzerinde görülen taşınmaz kaydı terkin edilerek Remzi üzerine kaydedilir (Tescil) edilir. Bilindiği üzere TMK m. 704 belirtilen taşınmazların üzerinde mülkiyet hakkının kazanılması için yine TMK m. 705’te belirtilen “Tescil İlkesi” ne göre olur. Tescilin olumlu (müspet) ve olumsuz (menfi) olmak üzere iki etkisi vardır. Tescilin, TMK m. 1021’de düzenlenen olumsuz etkisine göre, “kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz”. Tescilin olumlu etkilerinden biri de bu tescile dayanarak aynî bir hak elde eden iyiniyetli üçüncü kişilerin korunmasıdır (TMK m. 1023).

b) Ali ile Remzi arasındaki satış sözleşmesine dayanarak tapu sicilinde Remzi adına bir tescil işlemi yapılmıştır. Tapu Siciline hâkim olan ilkelerden biri de “Tescilin Sebebe Bağlılığı İlkesi”dir. Tescil ilkesi gereğince taşınmazlar üzerinde aynî hak kazanılması tapuya tescil edilmelerine bağlı iken bu tescilin geçerli olabilmesi için tescil ve tescile dayanak olan hukuki sebebin geçerli olması gerekir. Yani hukuki sebepte ortaya çıkacak bir sakatlık (geçersizlik), bu sebebe dayanarak yapılan tescil işlemini de geçersiz hale getirecek bir diğer deyişle bu tescil, yolsuz bir tescil olacaktır. Yolsuz tescil, sadece hukuki sebepteki sakatlıkla değil ayrıca tescil işlemi sırasında ortaya çıkacak bir sakatlıkla da meydana gelebilir.

Somut olayımızda Remzi üzerine yapılan tescile hukuki dayanak olan işlem taşınmaz satış sözleşmesidir. Remzi adına yapılan tescilin hukuken geçerli bir tescil olarak kabul edilebilmesi için öncelikle bu satış sözleşmesinin geçerli bir işlem olması ve yapılan tescil işleminde de bir sakatlık bulunmaması gerekir. Burada henüz hukuki sebep olan satış sözleşmesinde bir sakatlık söz konusudur. Zira, olayda belirtildiği üzere ilgili zaman aralığında Ali’nin ayırt etme gücünün olmadığı görülmektedir. Sözleşmeler, iki taralı irade açıklamaları ile ortaya çıkarlar. Ve bu hukuki işlemin geçerli olmasının bir şartı da taraf iradelerinin sakat olmamasıdır. Burada bir irade sakatlığı değil bir ehliyetsizlik söz konusudur. Zira ilgili dönemde Ali, ayırt etme gücünü haiz olmayıp tam ehliyetsiz konumdadır. Tam ehliyetsizler bu şekilde kendisini borç altına sokacak işlemleri yapmak noktasında fiil ehliyetini haiz değildir. Bu durum sözleşmenin kesin hükümsüzlüğüne sebebiyet vermektedir. Sözleşme ayrıca başka noktalarda da sakat olabilir. Dolayısıyla, söz konusu sözleşmenin sakat olması bu sözleşmeye dayanarak yapılan tapu tescilinin de yolsuz (geçersiz/hükümsüz) bir tescil olması sonucunu doğuracaktır.

Sonuç olarak tapuda Remzi üzerinde gözüken tescil bir yolsuz tescildir. Dolayısıyla Remzi henüz bu taşınmazın gerçek anlamda maliki olamamıştır. Gerçek malik halen Ali’dir. Ancak şekli anlamda tapu kaydında Remzi gözüktüğü için Remzi taşınmazın şeklen maliki konumundadır. Bu durumda Remzi, TMK m. 992’deki karineden yararlanabilecektir.

Ayrıca, yolsuz tescil de olsa tapuda görünen tescilin bazı sonuçları vardır. Aşağıdaki olaylarda bunlara da değinilecektir. Tapuda tescil işleminin yapılabilmesi için bazı şartlar aranır. TMK m. 1013’e göre, öncelikle kural olarak tescile konu hak üzerinde tasarrufa yetkili kişi tarafından talepte bulunulmalıdır. Talebin gerekli olmadığı haller ise maddenin ikinci fıkrasında belirtilmiştir. Bu talep yazılı olarak yapılmalıdır (TMK m. 1013/I, TST m. 16/I). Diğer şart ise TMK m. 1015/I’e göre, tescil işleminin yapılabilmesi için talepte bulunan kişinin tasarruf yetkisini ve tescilin hukukî sebebini belgelemesi gerekir.

Soru 2: Nazmi, arsanın mülkiyetini kazanmış mıdır? Tapu Siciline hâkim olan ilkeler ışığında tartışınız.

Bir önceki soruda Remzi üzerindeki tescilin yolsuz bir tescil olduğu tespitini yapmıştık. Bu olayda bu yolsuz tescile dayanarak Nazmi’nin yapmış olduğu bir hukuki işlem söz konusudur. Nazmi, Ali ile Remzi arasındaki hukuki ilişkiden haberdar olmayan üçüncü kişi konumundadır. Zira olayda Nazmi’nin olan bitenden haberdar olmadığı belirtilmektedir. Eğer Nazmi, bu kişileri yakınen tanıyan bir kişi olsaydı veya bir başka sebeple bu yolsuzluktan haberdar olsaydı veya haberdar olması kendinden beklenebilseydi kötüniyetli olurdu. TMK m. 3’e göre, kanunun iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda esas olan iyiniyetin varlığıdır. Aksini iddia eden ispat ile yükümlüdür (TMK m. 6). Zaten sınavlarda olaydaki verilerden hareket etmemiz gerekir. Aksi bir durum belirtilmemiş veya olaydan sezilmiyorsa kişinin iyiniyetli olduğu kabul edilmelidir. Ancak gerçek meslek hayatında olayları detaylı araştırmak hukukçunun vazifesidir. Bu belirttiğimiz durum sadece sınavlar açısından geçerlidir.

Tapuda yolsuz da olsa gözüken kayıtların bazı hukuki sonuçları vardır. Zira kanunkoyucu hak sahibini korurken iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarını da zayi etmemek ve kamu menfaati adına bazı istisnalar öngörmüştür. Yani hak güvenliği ile işlem güvenliği arasında bir denge kurmaya çalışmıştır. Bu durumun en önemli örneklerinde biri TMK m. 1023’tür.

Tapuya hâkim olan ilkelerden biri de “Tapu Siciline Güven İlkesi” dir. Bu ilkeye göre, tapu sicilinin aynî hakları açıklama görevi, onun gerçek durumla daima tam bir uyum içerisinde olmasını gerektirir. Tapu sicilini bizzat Devletin yürütmesi ve bu sicilin yanlış tutulmasından dolayı devletin sorumluluğunun ortaya çıkması da bu sebepledir (TMK m. 1007). Ancak her ne kadar sicilin maddi dünya (gerçek durum) ile uyumlu olması amaçlansa da bunu gerçekleştirmek her daim mümkün değildir. Çünkü insanın olduğu yerde eksiklik, hile, yanlışlık, hata vb. olmaması mümkün değildir. Her türlü özene rağmen yanlış tutulan tapu kayıtları, tapu kaydına güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişiler açısından belli şartlar altında (TMK m. 1023) hukuki sonuç doğurur.

TMK m. 1023’e göre, “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur”. Somut olayı TMK m. 1023’ün kapsamına girip girmemesi açısından değerlendirelim.

—Olayda bir yolsuz tescil ve buna dayanarak bir hak kazanılması söz konusudur.

-Nazmi yolsuz tescile sebep olan işleme (Ali ve Remzi arasındaki işleme) taraf olmadığı için üçüncü kişi konumundadır.

-Nazmi, olayda olan bitenden haberdar olmadığı belirtildiği için iyiniyetlidir.

-Nazmi’nin yolsuz tescile dayanarak devraldığı hak bir aynî hak olan mülkiyet hakkıdır. Dolayısıyla madde kapsamına dâhildir.

Bunlara göre, TMK m. 1023’te öngörülen şartlar somut vakıa açısından mevcuttur. Dolayısıyla Nazmi’nin tapuda gerçekleştirmiş olduğu hukuki işlem TMK m. 1023 gereğince korunacak ve Nazmi taşınmazın mülkiyetini kazanacaktır. Böylece sadece tapuda gözüken malik değil aynı zamanda gerçek anlamda da malik olmuştur.

Soru 3: Ayırt etme gücü yerine geldiğinde durumu fark eden Ali, bir avukat olarak size müracaat etmiş olsaydı ona nasıl bir yol izlemesini tavsiye ederdiniz? Ali, taşınmazını geri talep edebilir mi? Eğer cevabınız olumsuzsa Ali ne yapmalıdır?

Bu soruya cevap verirken iki ihtimali düşünüp ona göre bir dava haritası çıkarmak gerekir. Öncelikle taşınmazın tapudaki malikinin Ali olmadığı açıktır. O zaman olay şu açıdan cevaplanmalı ve ona göre bir çözüm sunulmalıdır: Taşınmazın gerçek maliki Ali midir?

Bir önceki soruda detaylıca izah ettiğimiz üzere Nazmi, TMK m. 1023 gereğince taşınmazın maliki olmuştur. Dolayısıyla artık Ali’nin mülkiyet hakkından bahsetmek mümkün değildir. Bu kapsamda Ali, TMK m. 1025/1 gereğince “tapu sicilinin düzeltilmesi” davası açmamalıdır. Eğer açarsa TMK m. 1023 savunması ile karşılaşacağından davayı kazanma ihtimali çok zordur (Nazmi’nin iyiniyetli olmadığını ispatlaması gerekir). Zira bahsedildiği üzere Nazmi, taşınmazın mülkiyetini kazanmıştır. Ayrıca, Ali artık malik olmadığı için istihkak davası açması da açamaz.

Bu durumda Ali, mağduriyetine sebebiyet veren Remzi’ye karşı Eşya Hukuku kapsamında ileri sürebileceği bir dava olmayıp (Zira artık Remzi de şekli anlamda malik değildir). Kanunda öngörülen diğer davaları (özellikle borçlar hukuku anlamında haksız fiil, sebepsiz zenginleşme gibi) açarak zararını giderme yoluna müracaat etmelidir. Ayrıca Ali, tapu sicilinin yanlış tutulması sebebiyle eğer şartları oluşmuşsa TMK m. 1007 gereğince devletin sorumluluğuna gidilebilir.

Soru 4: Nazmi’nin bu arsa üzerinde ev inşa etmesi durumunda evin mülkiyetinin kime ait olacağını Eşya Hukuku ilkeleri açısından değerlendiriniz.

Yukarıdaki sorularda da izah edildiği üzere Nazmi, TMK m. 1023 kapsamınca arsanın hem şekli hem de maddi anlamda malikidir. Söz konusu arsa üzerinde bir yapı inşa edilmiştir. Yapı, arsanın doğal bir parçası olmayıp sonradan bu arsa ile bütünleşmiş bir insan inşasıdır. Bu tür eşya ile irtibat halindeki varlıkların hukuki durumunu belirlemek gerekir.

Eşya Hukukunda var olan belirlilik ilkesi gereğince mülkiyet hakkı eşyanın tamamını kapsar. Bu açından mülkiyetin konusunu ve kapsamını iyi belirlemek gerekir. Bir eşya ile bağlantı halindeki diğer eşyaların hukuki durumu belirlenirken karşımıza iki kurum çıkar: Bunlar; bütünleyici eşya ve eklentidir. Bu kurumlar sırasıyla TMK m. 684/II ve TMK m. 686/II’de tanımlanmıştır.

TMK m. 684/II’ye göre, “bütünleyici parça, yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır”. İlgili hükme göre, bir eşyanın diğer bir eşyanın bütünleyici parçası olması için iki unsur aranır. Bunlar; dış bağlılık ve iç bağlılıktır. Dış bağlılıktan maksat, asıl şey ile bütünleyici parça arasında maddî anlamda, dışarıdan kolaylıkla anlaşılabilir bir bağ olmalı ve bütünleyici parça ile asıl şey tek bir “bütün” eşya gibi görünmelidir. İç bağlılık ise asıl şey ile bütünleyici parça arasında ekonomik anlamda işlevsel bir bağlılıktır. Bütünleyici parçaya örnek; bir aracın motor, radyonun asıl hoparlörü, evin penceresi, kapısı, çatısıdır.

Bütünleyici parça olmanın hukuki sonucu TMK m. 684/I’de ifade edilmiştir. İlgili hükme göre, “bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur”. Bu kuralın iki önemli sonucu vardır: 1) Asıl şey üzerinde kurulan aynî haklar bütünleyici parçayı da kapsar niteliktedir. Dolayısıyla bütünleyici parça üzerinde artık bağımsız bir aynî hak kurulamaz. 2) Önceden bütünleyici bir parça olmadan önce o şey üzerinde kurulmuş aynî haklar sona erer. Zira bütünleyici parça, asıl şeyin hukukî kaderine tabidir.

Kanunkoyucu önemine binaen bazı şeylerin bütünleyici eşya olduğunu belirten özel hükümler öngörmüştür. Bu hükümlerden biri de TMK m. 718/II’dir. İlgili hükme göre, taşınmaz mülkiyetinin kapsamına “yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar girer”. Dolayısıyla bir taşınmaz üzerinde inşa edilen yapı da bu taşınmazın mülkiyetine dâhildir. Yani taşınmazın maliki kimse yapının da maliki o olacaktır. Dolayısıyla arsa üzerinde inşa edilen ev, arsa malikinin mülkiyetine dâhildir. Evin maliki Nazmi’dir. Eğer Nazmi, kendi malik olmadığı bir arsa üzerinde ev inşa etseydi bu durumda haksız inşaat durumu söz konusu olurdu.

Soru 5: Ziya’nın, tapuda Nazmi üzerine kayıtlı olan bu arsa üzerinde yaptığı eylemleri hukuken niteleyip, bunun sonuçlarını kısaca izah ediniz.

—Ziya’nın iki eylemi söz konusudur. Birincisi, esasen kendi arazisi üzerinde inşa ettiği ahırın kısmen Nazmi’nin arazisine taşmasıdır. İkincisi, Nazmi’nin rızası olmaksızın onun arsası üzerinde sebze ekmektir. Sırayla inceleyelim:

—Tapuda Nazmi üzerine kayıtlı olan arsa, yukarıdaki sorularda izah edildiği üzere maddi anlamda da Nazmi’nin mülkiyetindedir. Dolayısıyla bu durumda Ziya, başkasına ait bir arsa üzerine inşaat taşıran konumdadır. Bu durumda yapılan inşaat, TMK m. 725’teki tanımıyla taşkın yapıdır. TMK m. 725 incelendiğinde karşımıza iki ihtimal çıkar: Birincisi; taşkın yapı sahibinin, yapıyı taşırdığı arsa üzerinde böyle bir inşaat yapmayı geçerli kılan bir irtifak hakkına sahip olmasıdır (TMK m. 725/I). İkincisi, böyle bir irtifak hakkının bulunmamasıdır (TMK m. 725/II). Somut olayımızdan da anlaşılacağı üzere Ziya böyle bir irtifak hakkına sahip değildir. O zaman, bu olay TMK m. 725/II kapsamında incelenmelidir.

 TMK m. 725/II’e göre, “Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar göre malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün üçünde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir”. Söz konusu hüküm kapsamında iyiniyet ve üzerinde taşkın yapının söz konusu olduğu taşınmazın malikinin, taşmayı öğrenmesinden başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmemesi halinde makul bir çözüm öngörülmüştür. Diğer hallerde, Eşya Hukuku’nun diğer hükümleri caridir. Onlara müracaat edilebilir.

TMK m. 725/II kapsamında öngörülen çözümün somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı irdeleyelim. Öncelikle henüz Nazmi’nin durumdan haberdar olmadığı görülmektedir. Dolayısıyla henüz ilgili hükümde öngörülen süre işlemeye başlamamıştır. Ayrıca Ziya’nın, Nazmi’nin yokluğunu fırsat bilerek hem taşkın yapıyı yapması hem de Nazmi’nin arsası üzerinde sebze ekmesi onun iyiniyetli olmadığı hususunda bir karinedir. Dolayısıyla bu durum ispat edilerek TMK m. 725/II kapsamında öngörülen çözümden yararlanması engellenebilecektir.

—Ziya’nın, Nazmi’nin arsasına sebze ekmesi durumunda Nazmi’nin rızası olmadığı için öncelikle mülkiyet hakkına tecavüz, bir haksız elatma söz konusudur. Bu durumda Nazmi, elatmanın önlenmesi davası (TMK m. 683/II) ve bu haksız fiil sonucunda ortaya çıkan bir zarar varsa bunun tazmin edilmesini için tazminat davası açabilir.

Ziya, ayrıca Nazmi’nin taşınmaz üzerindeki zilyetliğini de ihlal etmektedir. Bu nedenle Nazmi, zilyetliğini korumak adına TMK m 981’de öngörülen hükümlere müracaat edebilir. Bunlar; kuvvet kullanma (TMK m. 981) ve zilyetlik davaları (TMK m. 982, 983)’dir. Ayrıca Nazmi, 3091 sayılı “Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzünlerin Önlenmesi Hakkında Kanun” kapsamında zilyetliğin idarî yoldan korunmasına başvurabilir. 

Bu pratiğin sizlere faydalı olması temennisiyle…

NOT1: Bu pratik tarafımca orijinal olarak hazırlanmış olup link olmadan (atıf yapılmadan) paylaşılması Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu’na aykırıdır.

NOT2: Anlayamadığınız yerleri ayrıca bu pratiğin altına yorum yaparak belirtebilirsiniz. Böylece size uygun zamanda cevap vermeye çalışacağım.

Sınavlarda ve meslek hayatımızda olayları doğru çözümleme becerisi kazanmak için;

Yazar Hakkında

Ahmet Fevzi Kibar

Ahmet Fevzi Kibar

Akademisyen, Hukuki Danışman ve Yazar
Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu, Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Özel Hukuk yüksek lisans mezunu ve İstanbul Üniversitesi Özel Hukuk doktora eğitimi (devam ediyor). Kişiler, Aile, Eşya, Miras, Borçlar, Gayrimenkul, Fikri Mülkiyet ve Ürün Sorumluluğu Hukuku alanlarında çalışma yapmaktadır. Ayrıca hikâye, deneme ve eleştiri yazarlığı da yapmaktadır. Evli ve baba.

Yorum Yap

Konuşmaya Başla
WhatsApp Destek Hattı
Merhaba, EŞYA HUKUKU PRATİK ÇALIŞMA (2) bu konu hakkında destek alabilirsiniz...