OLAY I: A, bir mobil uygulama aracılığıyla ikinci el telefonunu 10.450 liraya satışa çıkarmıştır. Telefonun resmini ve fiyatını uygulamaya yüklemiştir. B, uygulama üzerinden A ile mesaj yoluyla iletişime geçerek telefonun özellikleri hakkında birkaç soru sormuştur. A’nın cevapları üzerine B, telefon için 9.250 lira ödeyebileceğini belirtmiş ve eğer kabul ederse telefonu kendisine kargolaması için A’ya açık adresini yazmıştır. A, B’nin bu teklifine mesaj olarak cevap vermemiştir. Ancak uzun süre başka bir teklif almaması üzerine B’nin açık adresine kapıda ödeme sistemiyle telefonu kargolamıştır. A telefonu B’ye gönderirken X kargo şirketini tercih etmiştir.
Soru 1: a) A ile B arasında bir hukuki işlem söz konusu mudur? Cevabınız olumlu ise bu işlemin hukuki niteliğini açıklayınız.
Olayımızda iki tarafın irade açıklamalarıyla bir hukuki sonuç doğurmaya yönelik bir hukuki işlem (sözleşme) söz konusudur. TBK m. 207’de bu işlem esas unsurları ile tanımlanmış olan satış sözleşmesidir. Zira olayımıza konu işlemde A, bir malın mülkiyetini devretmeyi; B ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlenmiştir.
Satış sözleşmesi, konusuna göre taşınır satışı ve taşınmaz satışı olarak esasen ikiye ayrılır. Olayımızda işlemin konusu telefon yani bir taşınırdır. Sözleşmeler hukuku açısından taşınır kavramı TBK m. 209’da tanımlanmıştır. TMK m. 209’a göre “Taşınır satışı, Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz sayılanlar dışında kalan ve diğer kanunlarda taşınır olarak belirtilen şeylerin satışıdır”. İlgili hüküm gereğince TMK’yı incelediğimizde Eşya Hukuku Kitabı kısmında taşınır ve taşınmaz kavramları izah edilmiştir. TMK m. 762’ye göre “Taşınır mülkiyetinin konusu, nitelikleri itibarıyla taşınabilen maddi şeyler ile edinmeye elverişli olan ve taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmeyen doğal güçlerdir”. Burada olumlu ve olumsuz iki tanım mevcuttur. Olumlu tanıma göre, niteliği itibarıyla taşınabilen maddi şeyler, taşınır olarak kabul edilmektedir. Olayımızda telefon, bu kapsama dâhildir. Olumsuz tanıma göre taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmeyen doğal güçler de taşınır kabul edilecektir. TMK m. 704’te ise taşınmazın tanımı ve kapsamı mevcuttur. Bu kapsama dahil sayılmayan doğal güçler de taşınır sayılacaktır.
Satış sözleşmesi; rızai, borçlandırıcı, tam iki tarafa borç yükleyen, ani edimleri içeren bir sözleşmedir. Taşınır mülkiyetinin devri bakımından kanunda taşınmaz satışı açısından öngörülen TMK m. 1024 gibi açık bir hüküm bulunmadığı gibi öğretide bu konu üzerinde uzlaşı yoktur. Doktrinde baskın görüş taşınır mülkiyetinin devrinin sebebe bağlı olmadığı yönündedir.
b) Bu işlemin kurulması için tarafların uyması gereken bir şekil şartı var mıdır?
TBK m. 12’ye göre; “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir”. İlgili genel hüküm bir diğer adıyla “şekil serbestisi ilkesi” gereğince bu konuda TBK m. 207 vd. özel bir hüküm olup olmadığına bakılmalıdır. Eğer özel bir hüküm yoksa taşınır sözleşmesinin kurulması için herhangi bir kanuni şekil şartı aranmayacaktır. Ancak taraflar isterse ayrıca iradi şekil şartı öngörebilirler. TBK m. 207 vd. incelendiğinde taşınır satışı için böyle bir hüküm bulunmamaktadır. Şekil şartı TBK m. 237’de taşınmaz satışı için öngörülmüştür. Olayımız bir taşınır satışı olduğu için bu hükmü dikkate almamız gerekmez. Dolayısıyla A ile B’nin böyle bir şekil şartına uymadan anlaşması, sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Tarafların uygun rıza beyanıyla sözleşme kurulmuştur.
c) Söz konusu işlem sonucunda ilk aşamada taraflar açısından doğan borçlar nelerdir?
Satış sözleşmesi niteliği gereği tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. Yani bu sözleşmede esasen her iki taraf da hem borçlu hem de alacaklı konumundadır. Ancak tarafların borçları kanunda tanımlanmıştır. Kanuna göre A’nın yani satıcının esas borcu telefonun yani satılanın zilyetlik ve mülkiyetini B’ye yani alıcıya devretmektir. B’nin esas borcu ise buna karşılık taraflarca belirlenmiş bir bedel (m. 207/1) yahut “durum ve koşullara göre belirlenmesi mümkün olan bedel” i ödeme borcudur. Olayımızda bu bedel taraflarca 9.250 lira olarak belirlenmiştir.
Satıcının diğer borçları ise sözleşmeden, kanundan (m. 189/2, 211, 226/3) veya dürüstlük kuralından (TMK m. 2) den doğan yan yükümlülükler ile koruma yükümlülüğüdür. Ayrıca kanunda satıcının borçları ifa etmemesi veya kötü ifa etmesinin özel sonuçları olarak satıcının temerrüdü (TBK m. 212-213), zapta karşı tekeffül (TBK m. 214 vd.) ve ayıba karşı tekeffül (TBK m. 219 vd.) borçları öngörülmüştür.
Alıcının diğer borçları ise satılanı devralma borcu (TBK m. 232), TBK m. 211/1’de öngörülen taşıma giderlerine katlanma ile mesafe satışlarında satılanı koruma ve bozulacak şeylerin satışı (TBK m. 226) gibi kanunda veya sözleşmede öngörülen yahut dürüstlük kuralından doğan borçlardır.
Soru 2: EğerX şirketi taşıma esnasında telefonu kaybetmiş olsaydı ne gibi hukuki sonuçlar doğardı?
Olayımızda mesafeli bir satış söz konusudur. TBK m. 207’de belirtildiği üzere satılanın zilyetliğini alıcıya geçirme borcu satıcı üzerindedir. Taraflar aksini kararlaştırmadıkça parça satışında TBK m. 89’a göre ifa yeri sözleşmenin kurulduğu anda satılanın bulunduğu yerdir (bent 2). Olayımızda herhangi bir telefonun değil de nitelikleriyle belli olan bir telefonun satışı yani parça satışı söz konusu olduğu için kural olarak bu bir aranılacak borçtur. Alıcı tarafından teslim alınması gerekir. Ancak taraflar bunun aksini öngörüp bu borcu götürülecek veya gönderilecek bir borç haline getirebilirler. Olayımızda da böyle gönderilecek borç söz konusudur.
Gönderilecek borçta, borç konusu şeyi taşımaya elverişli paketlemenin masraflarına satıcı katlanacak iken (yan yükümlülük) satılanı devir almak üzere yapılan giderlere alıcı katlanacaktır (TBK m. 211/1).
Gönderilecek borç söz konusu olduğunda satılanın, taraflardan herhangi birinin sorumlu olmadığı sebeplerden dolayı telef olması veya değerinin azalması hali hasar olarak tanımlanır. Hasarın ortaya çıktığı hallerde hasara hangi tarafın katlanacağı (hasarın geçmesi) sorunu ortaya çıkar. Bu sorun kanunkoyucu tarafından m. 208’de düzenlenmiştir.
Hasarın geçmesi, sözleşmenin kurulması ile ifa edilmesi (teslim) anları arasında satılanın hasara uğramasından sorumlu olmayı ifade eder. Bir diğer deyişle satılanın hasara uğraması sebebiyle meydana gelecek malvarlığı zararına hangi tarafın katlanacağı yani kimin malvarlığını azaltacağını ifade eder. TBK m. 208’e göre, maddi edim hasarı zilyetliğin devrine kadar satıcıda, devirden sonra alıcıdadır; bedel hasarı zilyetliğin devrinden itibaren alıcıda, bu ana kadar satıcıdadır. TBK m. 208/3’e göre ise “Satıcı alıcının isteği üzerine satılanın ifa yerinden başka bir yere gönderirse, yarar ve hasar, satılanın taşıyıcıya teslim edildiği anda alıcıya geçer”. Dolayısıyla olayımızda A, tarafından telefon, kargo firmasına teslim edildiği anda hasar B üzerine geçmiştir. Dolayısıyla B, bedeli ödemek zorundadır. Ancak söz konusu zarar için kargo firmasına rücu edebilir.
Soru 3: EğerX şirketi telefonu B’ye teslim etmek için kapısına getirmiş ancak;
a) B şeffaf kargo poşetini eline aldığında ilk kontrol yaparken telefonun ekranının uygulamadaki resimlerin ve A ile mesajlaşmalarının aksine boydan boya çatlamış olduğunu fark etmiştir ve kargoyu teslim almayı reddederek A’ya geri göndermiştir. Bu durumda nasıl bir hukuki sonuç ortaya çıkmaktadır?
Burada satıcının asıl borcu olan ifanın gereği gibi yapılmaması sebebiyle alıcının ifayı kabul etmemesi söz konusudur. Bu durumda TBK m. 112 gereğince borçlu borcun gereği gibi ifa edilmemesi sebebiyle kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmesi gerekir ki alacaklının bundan doğan zararını giderme sorumluluğundan kurtulsun. İlgili hüküm gereğince A, B ile yaptıkları anlaşmaya uygun ifa edilmemesi sebebiyle kural olarak sorumludur. Bu sorumluluktan kurtulmak için kendi kusursuzluğunu ispat etmelidir.
Ayrıca B, gereği gibi ifa edilmeme sebebiyle ifa işlemine katılmamıştır. Bu durumda borç ifa edilmemiş olacak, yani A borcu ifada temerrüde düşecektir. Bu durumda B, TBK m. 117 vd. kapsamında gerekli şartları (ihtar vs.) yerine getirerek A’yı borçlu temerrüdüne düşürerek TBK m. 212 kapsamında temerrüt hükümlerini işletebilir.
b) B, çatlağı görmeden telefonu teslim almıştır. Ancak kargo paketini açınca telefondaki çatlağı fark etmiş ve durumu ertesi gün A’ya mesaj yoluyla bildirerek telefonu geri almasını, satıştan vazgeçtiği bildirmiştir. Söz konusu çatlak telefonun kullanımını engellemeyip onarılması mümkündür ve onarım bedeli de yaklaşık 1.000 lira tutmaktadır. Bu durumda nasıl bir hukuki sonuç ortaya çıkacaktır?
Olayımızda gereği gibi ifa etmeme yani bir kötü ifa (TBK m. 112) söz konusudur. Kötü ifanın birçok görünüşü vardır. TBK m. 219’da da kötü ifanın bir türü olan ayıplı ifa ile ilgili bir düzenleme mevcuttur. İlgili hükme göre; “Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasında da sorumlu olur”. Olayımızda A’nın uygulama üzerinden resimle bildirdiği niteliklere aykırı olarak yahut resimde çatlaksız ekran vaat edilmesine karşın, telefonun kullanım amacı bakımından değerini ve B’nin ondan beklediği faydaları önemli ölçüde azaltan veya ortadan kaldıran bir maddi ayıp söz konusudur.
Satıcının ayıptan sorumluluğu kapsamında TBK m. 227’de alıcıya bazı seçimlik haklar tanınmıştır. Ancak söz konusu hakları kullanabilmek için TBK m. 223’de belirtilen gözden geçirme ve satıcıya bildirme külfetleri (yükümleri) alıcıya yüklenmiştir. Eğer B, söz konusu külfetleri yerine getirmezse herhangi bir sorumluluğu ortaya çıkmazken yerine getirmemesi m. 227’deki seçimlik hakları kullanmasına engel olacak yani m. 223/2’ye göre; “Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş” sayılacaktır. Bu hüküm olağan bir gözden geçirme sonucunda fark edilebilecek ayıplar içindir. Olayımızdaki söz konusu ayıp, olağan bir ayıptır ve B satılanı imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmiş ve kanunda öngörülen uygun bir süre içinde (1 gün sonra) A’ya bildirmiştir. Dolayısıyla kanunda öngörülen külfetleri yerine getirdiği için TBK m. 227’deki seçimlik hakları kullanmasına bir mani yoktur.
TBK m. 227’de öngörülen seçimlik haklar kısaca; sözleşmeden dönme, satış bedelinde indirim isteme, satılanın ücretsiz onarılmasını isteme ve satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini istemedir. Ayrıca alıcının genel hükümlere göre (TBK m. 112 veya parça satışı açısından TBK m. 32) tazminat isteme hakkı da saklıdır (m. 227/2). (İkinci fıkrada öngörülen hüküm öğretide tartışmalıdır.) Yani B, seçimlik hakları kullanmak yerine doğrudan kötü ifa sebebiyle TBK m. 112 veya 32 vd. gereğince A’dan zararının tazmini talebinde bulunabilir. TBK m. 227/4’e göre; “Alıcının, sözleşmeden dönme hakkını kullanması halinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim, satılanın onarılmasına veya satış edelinin indirilmesine karar verebilir”. Ayrıca ilgili maddenin 3. Fıkrasına göre de; “Satıcı, alıcıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir”. Ayrıca bir parça satışı söz konusu olduğu için ayıpsız bir benzeri ile değiştirmek mümkün değildir. Bu durumda B, A’dan sözleşmeden dönmeyi veyahut ya ücretsiz onarım ya da satış bedelinden indirim talep edebilir yahut genel hükümler kapsamında zararının tazmini yolunu gidebilir. Alıcı istediği seçimlik hakkını kullanabilir. Satıcı kanundaki imkanlar dahilinde karşı çıkıp bu hakkın kullanımını engelleyebilir.
Olayımızda B, kargoyu teslim aldıktan sonra telefon ekranındaki çatlağı farketmiş ve durumu ertesi gün A’ya bildirerek sözleşmeden dönmek istemiştir. Burada B’nin yapmaya çalıştığı ayıptan doğan sorumluluk açısından öngörülen seçimlik haklarından sözleşmeden dönme hakkını kullanmaktır. Yukarıda izah ettiğimiz üzere TBK m. 227/4 gereğince ayıbın sözleşmeden dönmeyi haklı kılacak nitelikte olup olmadığı hâkim tarafından irdelenecektir. Ne zaman incelenecek? Hakime kim başvuracak? Ancak bu hakkın kullanımının tespiti ya da alıcının bedelin iadesi için açtığı davada satıcı itiraz ederse hakim dönme hakkının ölçülülüğünü inceleyebilir. Örneğin, çatlak sebebiyle ekranın onarılması mümkünse ve onarılması aşırı masraf gerektirmiyorsa bu durumda sözleşmeden dönme hakkının kullanımı sınırlandırılabilir.
Olayda B sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Bu noktada hakkın kullanımına engel bir durum yoktur. Ancak söz konusu hakkın kullanımının tespiti için bir dava açılmışsa ya da alıcı bedelin iadesi için dava açtığı takdirde satıcının bu hakkın kullanımının haklı olmadığı, telefondaki çatlağın onarımla giderilebileceğini ya da somut olayda satış bedelinde indirim hakkının kullanımının daha uygun olduğu yönünde bir itirazda bulunduğu ve hakimin de bu itirazı haklı bulması halinde alıcının sözleşmeden dönme hakkı sınırlandırılacaktır. Bu durumda hakim satılanın onarılmasına veya satış bedelinin indirilmesine karar verecektir.
OLAY II: A, arkadaşı C’den bir haftalığına kullanmak amacıyla laptop’unu ödünç almıştır. Bu bir haftalık süre zarfında paraya sıkışan A, laptopu elden arkadaşı B’ye 5.750 liraya satmıştır. Olan bitenden habersiz B ise fiyatı çok makul olan bilgisayarı satın ve devir almıştır. B’nin üniversiteden sınıf arkadaşı C söz konusu laptopun kendisine ait olduğunu ve A’ya ödünç vermiş olduğunu ispat etmesi üzerine B, telefonu C’ye vermiştir.
Soru 1: Bu durumda B, A’dan bir talepte bulunabilir mi?
Cevap: TMK m. 988 gereğince bu durumda A, C tarafından laptop üzerinde emin sıfatıyla zilyet kılınmıştır. Bu sebeple söz konusu durumdan habersiz iyi niyetli B’nin mülkiyet hakkı kazanımı TMK m. 988 gereğince korunacaktır. A, laptopu B’ye satınca B laptopun mülkiyetini kazanmış olacaktır. Bu durumda B’nin laptopu C’ye geri vermesi gerekmez. Mülkiyet hakkı halen B üzerinde olduğu için B gerekli kanuni yollara müracaat ederek laptopu C’den geri alabilir. Bu durumda zapttan doğan sorumluluk (TBK m. 214 vd.) ortaya çıkmayacağı gibi henüz mülkiyet B üzerinde olduğu için bir zarar da ortaya çıkmamıştır. Dolayısıyla zarar sebebiyle de B, A’ya henüz bir dava açamaz. Bu durumda C, mülkiyet hakkını kaybetmesi sebebiyle ortaya çıkan zararlarının tazmini için A’ya dava açabilir.
Soru 2: Eğer A, laptopu C’den ödünç almak yerine çalmış olsaydı, cevabınız değişir miydi?
Cevap: Değişirdi. Zira bu durumda TMK m. 988 işletilemeyeceği için mülkiyet hakkı halen C üzerindedir. B, kendisine satış sözleşmesi gereğince A tarafından devredilmesi gereken mülkiyet hakkını henüz devralamamıştır. Böylece ortaya zapt durumu çıkmıştır.
Söz konusu olay satılanın zaptı halidir. Zapt kısaca, satış sözleşmesi kurulduğu sırada mevcut bir üstün hakkı sebebiyle üçüncü bir kişinin satılanı alıcının elinden almasından veya onu mülkiyet hakkından doğan bazı yetkileri kullanmaktan yoksun bırakmasından satıcının sorumlu olmasıdır. Zapttan doğan sorumluluk, satıcının esaslı borcu olan satılanın mülkiyetini devir veya satılan hakkı devir borcunun bir alt sonucudur. Bu yönüyle satıcının zapttan sorumluluğu kanuni bir borç olup ayrıca satıcı tarafından bir taahhütte bulunmasına gerek yoktur. TBK m. 214 vd.’nda tam ve kısmi olarak zapttan sorumluluk ikiye ayrılmaktadır.
Zapttan doğan sorumluluğun ortaya çıkması için gereken şartlar m. 214’te belirtilmiştir. Buna göre zapttan doğan sorumluluk ortaya çıkması için; satılanın alıcıya teslim edilmiş olması, satış sözleşmesinin kurulduğu anda zaptı sağlayan bir hakkın bulunması, alıcının zapt tehlikesini sözleşme kurulduğu anda bilmemesi, satılanın zaptı ve zaptın ispat edilmesi gerekmektedir.
Olayımızda satış konusu laptop alıcı B’ye, A tarafından teslim edilmiştir. Söz konusu sözleşme kurulduğu anda C’nin zaptı sağlayacak hakkı mevcut ve B, bu durumdan habersizdir. Satılanın B’ye teslim edilmesinden sonra laptop C tarafından, B’nin elinden zaptedilmiştir. Burada B’nin söz konusu zaptı ispat etmesi gerekir. İspat konusunda iki farklı ihtimal mevcuttur. Birincisi, üçüncü kişi üstün hakkını alıcıya karşı açtığı bir davada ileri sürmüşse bu dava sonunda verilen ilâmın satıcıya karşı hüküm ifade edebilmesi için alıcının ona davaya katılma, müdahale ve savunmaya imkân verecek şekilde davayı bildirmesi gerekir. Bu bildirim külfet niteliğindedir. Olayımızda bu ihtimal söz konusu değildir. Diğer ihtimal ise mahkeme kararı olmaksızın satılanın üçüncü kişiye verilmesidir. Olayımızda bu ihtimal söz konusudur. Bu ihtimal söz konusu olduğunda satıcının zapttan sorumluluğun devam edeceği haller TBK m. 216’da öngörülmüştür. Burada B, dürüstlük kuralına uygun olarak bir mahkeme kararı beklemeksizin C’ye satılanı vermiştir. B, bunu ispat ederek A’dan TBK m. 217’de sayılan zarar kalemlerini talep edebilir. A ise B’nin dürüstlük kuralına aykırı hareket ettiğini ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir.
OLAY III: M, T’nin Altınova’da bulunan 72/37 parsel nolu taşınmazını satın almak üzere T ile 700.000 liraya anlaşmıştır. Söz konusu anlaşma için taraflar aralarında yazılı bir sözleşme düzenlemiştir. Sözleşmede taşınmazın parsel numarası, yüzölçümü bilgisi, taşınmaz sahibi T’nin ve alıcı M’nin ismi ve T.C. kimlik numarası ile bedelin 700.000 lira olduğu yazılmıştır. Tarafların imzası üzerine M parayı T’ye havale etmiş ve T de söz konusu taşınmazın tapusunu M’ye teslim etmiştir. Bu satıştan memnun kalan taraflar ayrıca T’nin Termal ilçesinde bulunan taşınmazına ilişkin yazılı bir taşınmaz satış vaadi düzenlemişlerdir. Bu sözleşmeye göre M, bir yıl içerisinde sözleşmede belirtilen parsel numarasındaki taşınmazın 850.000 liraya kendisine satılması bakımından T’den kendisi ile satış sözleşmesi kurmasını talep edebilecektir.
Soru 1: M ile T arasında 72/37 parsel nolu taşınmazın satışı konusunda yapılan sözleşme sonucunda M, söz konusu taşınmazın maliki olmuş mudur?
Bir sözleşmenin kendisinden beklenen hukuki sonuçları doğurması için kanunda öngörülen geçerlilik şartlarına uygun olması ve geçersizliğini gerektiren bir sebebin bulunmaması ve de hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında geçerli imişcesine kabul edilmemesi gerekir. TBK m. 2’ye göre bir sözleşmenin geçerli olarak kurulması için öncelikle tarafların sözleşmenin esaslı noktaları üzerinde irade uyuşması (anlaşması) gerekir. Taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı noktaları ise tarafların adları, satış konusu taşınmaz, semen ve hukuki sebebin düzenlenecek senette yer almasıdır. Olayımızda bunlar sözleşmede yer almaktadır. Bu açıdan herhangi bir sorun yoktur. Ancak TBK m. 12/2 gereğince kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir ve buna aykırı sözleşmeler kesin hükümsüzdür.
TBK m. 237’ye göre; “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır”. İlgili hükme göre taşınmaz satış sözleşmesi için resmi şekil aranmaktadır. Aynı kural TMK m. 706/2’de de ifade edilmiştir. Bu hükümlere göre, taşınmazlara ilişkin sözleşmelerin geçerlilik şartı olarak öngörülen resmi senetler, Tapu Kanunu m. 26 gereğince tapu sicil memurlarınca düzenlenmelidir. Olayımızda bu resmi şekle aykırı olarak yazılı şekilde düzenlenmiş bir sözleşme mevcuttur. Söz konusu sözleşme herhangi bir hukuki sonuç doğurmayacaktır. Yani bu sözleşme kapsamında T’nin söz konusu taşınmazın mülkiyetini devretme borcu ile M’nin 700.000 liralık bedel ödeme borcu doğmamıştır.
Soru 2: a) M ile T arasında akdedilen T’nin Termal İlçesi’ndeki taşınmazının satışına ilişkin sözleşme geçerli bir sözleşmenin hüküm ve sonuçlarını doğurur mu?
Yine TBK m. 237/2’ye göre; “Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz”. Ayrıca taşınmaz satış vaadinin hukuki niteliği açısından bir ön sözleşme olduğu ve TBK m. 29/2 gereğince önsözleşmeler asıl sözleşmenin şekline tabidir. Dolayısıyla taşınmaz satış vaadi, taşınmaz satış sözleşmesinin şekline tabidir. Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60/3 ve 61/A gereğince bu sözleşmeler tapu sicil memurlarınca veya noterlerce yapılabilmektedir. Olayımızda söz konusu geçerlilik şekline aykırı olarak taraflar arasında yapılan yazılı sözleşme geçerli değildir ve herhangi bir sonuç doğurmaz.
b) M ile T arasında hazırlanan sözleşme taşınmaz satış vaadi yerine önalım sözleşmesi olsaydı, cevabınız değişir miydi?
TBK m. 237/3’te önalım sözleşmelerinin geçerliliği açısından bir istisna tanınmış ve bu sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle tabi kılınmıştır. Yani eğer taraflar aralarında taşınmaz satış vaadi yerine bir önalım sözleşmesi yapmak isteseydi, bu sözleşme kanunda aranan geçerlilik şartına uygun olduğu için geçerli olacaktı. Ön alım sözleşmesi olsaydı taşınmazın 3. Kişiye de satımından bahsedilmesi gerekirdi.
c) Olayımızda geçerli bir taşınmaz vaadi sözleşmesi kurulmuş olduğunu varsaydığımızda bunun doğuracağı hukuki sonuçlar ile benzer nitelikteki diğer sözleşmeler arasındaki fark nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile doğan hukuki sonuçlar ile amaç olarak (taşınmazın mülkiyetinin diğer tarafa devri) bu sözleşmeye benzeyen alım, geri alım ve önalım sözleşmeleri arasında teknik ve pratik açıdan fark ve benzerlik mevcuttur. Zira taşınmaz satış vaadinin yapılması ile birlikte sözleşmenin alıcı tarafı asıl sözleşmenin yapılmasını istemeye hakkı olan taraf bu isteğini karşı tarafa bildirdiğinde karşı taraf için satış sözleşmesini yapma borcu doğar. Vaad alacaklısının talebine rağmen vaad borçlusu satım sözleşmesini yapmazsa vaad alacaklısı ifa (eda) davası açarak mahkemeden malikin irade beyanının yerine geçmek üzere karar verilmesini isteyecektir. Alım hakkı doğuran alım sözleşmesinde ise alıcıya, tek taraflı irade beyanıyla (kurucu yenilik doğuran hakkın kullanılması) satım sözleşmesinin kurulması sonucunu doğurma hakkı tanır. Alım sözleşmesi, ayrıca önalım sözleşmesinden de farklı olarak ikinci bir sözleşmenin kurulması yükümlüğünü değil doğrudan sözleşme konusu taşınmazın devir yükümlülüğünü doğurur. Bu açıdan geri alım hakkı doğuran geri alım sözleşmesi de alım sözleşmesine benzer şekilde geri alım hakkını kullanan kimse ile diğer taraf arasında satış ilişkisi kurar.
Özetle, bir yenilik doğuran hakkın kullanılmasını sağlayan alım ve geri alım hakları kullanıldığından doğrudan bir satış sözleşmesi kurulmuş ve bu sebeple bu sözleşmeden doğan mülkiyeti devir borcunu muhatap yerine getirmezse mülkiyetin devrinin ifası mahkemeden talep edilirken önalım hakkının kullanılması ile diğer tarafın satış sözleşmesi kurma borcu doğar. Diğer tarafın bu sözleşmeyi kurmaya yanaşmaması üzerine önalım hakkı sahibi sözleşmenin kurulması için diğer tarafın irade beyanı yerine geçmek üzere bir eda davası açabilir. Bu açıdan önalım hakkının kullanılması ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak birbirine benzemektedir. Ayrıca alım ve geri alım hakkı kullanmak için dava açma şartı gerekmeksizin kullanılabilirken önalım hakkının kullanılması için dava açılması şarttır. Benzer şekilde taşınmaz satış vaadinden doğan sözleşme kurma borcunun ifasına muhatabın yanaşmaması halinde de satış sözleşmesinin kurulması için dava açmak gerekir. Yine alım hakkı ve geri alım hakkının kullanılması sonucu kurulan satış sözleşmesinden doğan mülkiyeti devir borcuna muhatabın yanaşmaması halinde muhatabı ifaya zorlamak için ifa davası açmak gerekir.
